| |
Наслідки здавання в орендуЯкі наслідки здавання в оренду фізичною особою-підприємцем житлового будинку,що перебуває
к приватній власності під офіси? Тема здавання в оренду фізичною особою-підприємцем належного їй на правах приватної
власності житлового приміщення під офіс є однією з проблемних,оскільки досі чітко не
врегульовані правові питання стосовно таких взаємовідносин. По-перше,,згідно зі ст. 150 ЖК України громадяни,котрі мають у приватній
власності житловий будинок (частину будинку),квартиру,користуються ними для власного
проживання і проживання членів їхніх сімей та мають право розпоряджатися цією власністю
на свій розсуд:продавати,дарувати,заповідати,здавати в оренду,обмінювати,робити
предметом застави,укладати інші не заборонені законом угоди. Отже,цією статтею ЖК прямо зазначено можливість здавання приватної власності в
оренду. Єдиним обмеженням у випадку здавання житлового приміщення,що перебуває у
приватній власності,в оренду є те,що житлові будинки та житлові приміщення не можуть
бути використані громадянами на шкоду суспільству (ст. 10 ЖК України). Іншими словами,
власники житлових приміщень і житлових будинків мають право розпоряджатися своєю
власністю на власний розсуд,враховуючи при цьому,щоб таким використанням не було
завдано шкоди суспільству,тобто були гарантовані нормальні,зокрема екологічні,умови для
проживання громадян. По-друге Згідно із ст. 383 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) власник
житлового будинку не має права використовувати помешкання для промислового
виробництва. Аналогічна норма міститься у ст. 6 Житлового кодексу Української РСР від 30
червня 1983 р.,№ 5464-Х (далі – ЖК України),яка забороняє надання приміщень у жилих
будинках для потреб промислового характеру. Водночас,ЦК України не містить вимог,які б забороняли використовувати жилі
приміщення для службових потреб,крім того,згідно із ч. 2 ст. 319 ЦК України власник
має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії,які не суперечать закону,а ст. 320
ЦК України дозволяє використовувати своє майно для здійснення підприємницької
діяльності,крім випадків,встановлених законом. До того ж можна посилатися на те,що офіс – це не виробниче приміщення,адже
наше законодавство передбачає такі визначення виробничого приміщення:
1. Виробничі приміщення - приміщення,призначені для розташування майстерень
для ремонту обладнання та пристроїв,для забезпечення стабільної роботи двигунів,
механізмів,систем і т. інш. Перший заступник міністра охорони здоровя головний державний санітарний лікар України
Постанова «Про затвердження Державних санітарних правил» (Державні санітарні правила для
річкових суден України,п.1.4) 01.12.1999 N 48 Виробниче приміщення - будівля,що відповідає технологічним нормам,або пересувна
випробувальна лабораторія,в яких створено умови для проведення перевірки технічного
стану. 2. Кабінет міністрів України Постанова «Про затвердження Порядку надання суб'єктам
господарювання повноважень на проведення перевірки технічного стану колісних транспортних
засобів під час державного технічного огляду» (Порядок,п.2) від 9 липня 2008 р. N 607 м.Київ тому ст. 383 ЦК України не порушується. Отже,забороняється використання житлових будинків,квартир тільки для промислового 1 виробництва. Проте ЦК України не забороняє використовувати помешкання для надання послуг та
виконання робіт Водночас,як зазначається в листі Держпідприємництва «Перепланування житлових
приміщень для розміщення в них офісів,контор,торгових організацій та для інших цілей
непромислового характеру чинним законодавством не передбачено. Житлові будинки і житлові
приміщення призначаються відповідно до норм Житлового кодексу для постійного проживання
громадян. Використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового
характеру чинним законодавством забороняється. Переобладнання житлових приміщень
для використання їх в інших цілях проводиться в разі визначення їх непридатними для
проживання з подальшим переведенням їх в нежилі» У Класифікаторі видів економічної діяльності ДК 009:2005» (КВЕД),затверджений
наказом Держспоживстандарту України від 26.12.2005 р. №375,чинний з 01.04.2006 р
зазначено:«Процес промислового виробництва — це процес перероблення (механічного,
хімічного,ручного тощо),який використовується для виготовлення нової продукції (споживчих
товарів,напівфабрикатів чи товарів виробничого призначення);оброблення уживаних товарів
на сировину;надання промислових послуг. Далі в п. 3.1 КВЕД згадується,що допоміжні
види економічної діяльності — це види діяльності,що здійснюються переважно у сфері
обслуговування виробництва (управління підприємством,бухоблік,транспортування,
складування,закупівля,збут,ремонт,технічне обслуговування тощо) Облаштування офісу (щоправда,терміна «офіс» в українському законодавстві немає1)
або іншого адміністративного приміщення найчастіше пов’язане з виконанням управлінських
функцій,веденням бухобліку,юридичним обслуговуванням,забезпеченням збуту продукції
тощо,а не безпосередньо з процесом промислового виробництва. Тому вважаємо,що надання
(отримання) в оренду житлового приміщення для розміщення в ньому працівників,які
виконуватимуть перелічені вище функції,не підпадає під обмеження ч. 1 ст. 383 ЦК і ст. 6 ЖК.
Виняток становлять працівники,які мають пряме відношення до результату виробництва —
продукції (товарів,робіт та послуг) Використання житлових приміщень під офіси Житловий кодекс не регламентує,
а ін. діюче законодавство не містить заборони на здавання в оренду під офіс житлового
приміщення,що перебуває у приватній власності. По-третє,Після того,як ми визначилися з тим,що житлове приміщення,яке належить
на правах приватної власності,може бути здано нею в оренду під офіс,закономірно виникає
запитання:а чи необхідно в цьому випадку переводити це приміщення з житлового фонду до
нежитлового? Механізм переведення придатних для проживання (а в даному випадку факт
здавання в оренду приміщення під офіс якраз не означає,що це приміщення є непридатним
для проживання) житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові наведено у статті
8 ЖК України «Переведення придатних для проживання житлових будинків і житлових
приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові,як правило,не
допускається. У виняткових випадках переведення житлових будинків і житлових приміщень у
нежитлові може здійснюватися за рішенням органів,зазначених у частині другій статті 7 цього
Кодексу (виконавчого комітету обласної,міської (міста республіканського підпорядкування)
ради). Переведення житлових будинків і житлових приміщень відомчого і громадського
житлового фонду у нежитлові провадиться за пропозиціями відповідних міністерств,
державних комітетів,відомств і центральних органів громадських організацій. Переведення
житлових будинків житлово-будівельних кооперативів у нежитлові не допускається». З вимог цієї статті випливає,що ЖК передбачено переведення за рішенням виконавчих
комітетів обласної або міської ради придатних для проживання житлових приміщень державного і громадського житлового фонду в нежитлові. Що ж стосується переведення
жилих будинків,що перебувають у приватній власності,тобто у приватному житловому
фонді,в нежитлові,то ЖК України такого переведення не врегульовує. Але,Вищий господарський суд в інформаційному листі від 07.06.2005 р. №01-8/1051
роз’яснив,що положення частини першої ст. 8 ЖК щодо порядку переведення житлових
будинків і приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові
можуть застосовуватись і до житлових будинків,квартир,які належать фізичним і юридичним
особам на праві приватної власності. Проте слід враховувати,що переведення житла в нежитловий фонд на підставі статей 7
та 8 ЖК є правом,а не обов’язком рад. Через відсутність чіткого порядку і послідовності дій,
необхідних для зміни статусу приміщення (мається на увазі — нового загальноукраїнського
нормативного акта) перелік документів та строки здійснення цієї процедури встановлюються на
розсуд місцевих органів влади По-четверте,Що стосується одержання дозволу на здавання в оренду приватного
житлового будинку або приміщення (квартири),то згідно зі статтею 158 ЖК України договір
найму житлового приміщення,що укладається між власником будинку і наймачем у
письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті або у створюваному
ним органі управління,стосується правовідносин житлового найму,тобто здавання
приміщень в оренду з метою надання житла. Крім того,згідно зі ст. 159 ЖК України
предмет і термін договору найму житлового приміщення в будинку,що належить
громадянину» не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення,не
придатні для проживання (підвали тощо),а також підсобні приміщення (кухня,коридор,
комора тощо). Іншими словами,вимоги ЖК поширюються тільки на договори найму житлових
приміщень для проживання громадян. Взаємовідносини між орендодавцем і орендарем житлового приміщення,що буде
використовуватися під офіс,регулюються нормами Цивільного кодексу,а нормами Цивільного
кодексу не передбачене одержання дозволу на здавання в оренду майна,що перебуває у
приватній власності Враховуючи вищевикладене,а також те,що норми Цивільного кодексу не містять
вимоги про одержання спеціального дозволу на здавання власником приміщення під офіс,
можна зробити висновок,що одержувати дозвіл на здавання в оренду майна,яке перебуває у
приватній власності,не потрібно По-п’яте,через чітку не урегульованість здавання в оренду житлового приміщення під
офіс завжди існує загроза визнання договору оренди недійсним. Визнати договір недійсним можливо лише в судовому порядку.
Відповідно до ч.1 ст. 207 Господарського кодексу України (далі ГК України)
господарське зобов’язання,що не відповідає вимогам закону,або вчинено з метою,яка
завідомо суперечить інтересам держави і суспільства,або укладено учасниками господарських
відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції,може бути на вимогу
однієї із сторін,або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним
повністю або в частині
Відповідно до ч. 3 ст.215 ЦК України Якщо недійсність правочину прямо не встановлена
законом,але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на
підставах,встановлених законом,такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Якщо така процедура відбулася то виникають цивільно-правові(повернення об’єкта
оренди з приведенням його до первісного стану) і податковими(втрачається право на валові
витрати у орендаря)наслідками. 3 Наприклад,договір може бути визнано недійсним як такий,що суперечить ЦК України,
іншим актам цивільного законодавства (згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК та ст. 215 ЦК). Підстави,за
бажання позивача,можна знайти,як-от:використання орендованої квартири юридичною
особою під офіс є неправомірним з правової точки зору – порушення ч. 2 ст. 813 ЦК України Якщо наймачем є юридична особа,вона може використовувати житло лише для проживання у ньому
фізичних осіб,через неоднозначність терміна «потреби промислового характеру» використання орендованого житла,не переведеного у нежитловий фонд,для розміщення офісу також може
вважатися грубим порушенням заборонного другого речення ст. 6 ЖК України. Проблемна нерухомість
Загальновідомо,що нині на ринку так званої комерційної нерухомості (торгові
площі,складські та виробничі приміщення,офіси) існує значний брак пропозиції.
Водночас,кількість підприємств,яким необхідні для використання такі площі,щороку
збільшується,а забудовники не встигають задовольнити зростаючий попит. Зростання
попиту,за відсутності пропозиції,призводить до того,що власники комерційних площ
постійно підвищують ціну оренди. Так,вартість офісних приміщень у столиці інколи в 3-
4 рази перевищує вартість таких само приміщень у Лондоні,Берліні чи Римі. Аналогічна
ситуація з торговими площами та складами.
Ось і виходить,що купівля власного складу,магазину чи офісу,навіть у кредит,загалом
обходиться підприємцю дешевше,ніж оренда. Щоправда,так само як із ринком оренди,
на ринку купівлі-продажу комерційних площ пропозиція невелика. В таких ситуаціях
підприємці почасти купують або переобладнують під торгові або офісні площі існуючі
приміщення в житлових будинках. Добре,якщо такі приміщення за своїм призначенням є
нежилими. Нежилі приміщення житлового фонду,які використовуються підприємствами
торгівлі,громадського харчування,житлово-комунального та побутового обслуговування
населення на умовах оренди,передаються у комунальну власність відповідних рад. Інше
питання,якщо підприємець вирішив відкрити офіс,перукарню чи магазин у квартирі.
Згідно з законодавством України це потребує переведення приміщення із житлового
фонду в нежитловий. З цього й починаються всі проблеми.
Які приміщення можна перевести?
Відповідно до ст. 7 ЖК України непридатні для проживання жилі будинки і жилі
приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки
зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної,міської (міста республіканського
підпорядкування) ради народних депутатів. Щоправда,це лише у разі якщо йдеться
про державний або комунальний житловий фонд. В інших випадках переведення
придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і
громадського житлового фонду в нежилі,як правило,не допускається.
Якщо ж приміщення збудоване на кошти житлово-будівельних кооперативів,то тоді
жилі приміщення в будинках можуть переобладнуватися в нежилі за рішенням загальних
зборів членів кооперативу,затвердженим виконавчим комітетом районної,міської,
районної в місті ради народних депутатів.
Отже,в разі непридатності приміщення для проживання переведення фонду не є
проблематичним. А як бути коли приміщення придатне?
Нині більшість квартир приватизовані,а отже,згідно із ст. 4 ЖК України належать до
приватного житлового фонду. За загальним правилом переведення приватизованого
житлового фонду у нежитловий здійснюється за заявою власника і відповідним рішенням
місцевої ради. Відповідно до судової практики,що склалася,суди виходять з того,що
місцеві ради не повинні створювати перешкод для здійснення прав власників. Водночас,
не слід забувати,що житло має спеціальне призначення,і право власності на нього може
бути обмеженим зобов’язанням власника використовувати житло за призначенням. До
речі,саме місцеві ради повинні здійснювати контроль за використанням власником
житла за призначенням. Виходить замкнене коло. З одного боку,саме ради вирішують, виключити чи ні приміщення із житлового фонду,а з іншого,– вони зобов’язані стежити
за використанням житла за призначенням. Переведення житлового фонду в нежитловий
передбачено ст. 8 ЖК України,яка встановлює право виконкомів обласних,міських рад
здійснювати таке переведення у виняткових випадках. За українським законодавством
таких винятків,крім визнання приміщення непридатним для проживання,не визначено.
Це регламентується нормами ЖК України та постановою Ради міністрів УРСР «Про
порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності
санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень
не придатними для проживання» № 189 від 26 квітня 1984 р. Також відповідно до вимог
державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення»
приміщення магазинів роздрібної торгівлі допускається розміщувати виключно на
першому,другому і цокольному поверхах житлових будинків,а приміщення громадського
призначення,крім приміщень громадського призначення гуртожитків і житлових
будинків для осіб похилого віку та сімей з інвалідами,повинні мати виходи та евакуаційні
виходи,ізольовані від житлової частини будинку.
Враховуючи вимоги ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» та ЦК України
щодо володіння,користування та розпорядження майном,яке перебуває у спільній
частковій власності,у разі якщо в житловому будинку є приватизовані квартири при
переобладнанні приміщень такого будинку під офіси,торговельні організації тощо з
використанням місць загального користування будинку необхідна згода власників
приватизованих квартир. Закон не регламентує порядок отримання згоди власників
приватних квартир. Більше того,деякі норми законодавства з цього питання суперечать
одна одній.
Зокрема,в ст. 26 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від
29 листопада 2001 р. власник приміщення у багатоквартирному будинку,в якому
створене об’єднання,може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для
здійснення господарської,підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності
фізичній або юридичній особі,якщо така діяльність не суперечить встановленим
нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам
власників (користувачів) і навколишньому середовищу. У разі потреби можливе
переведення приміщення у нежиле на термін дії договору оренди або постійно у порядку,
встановленому законодавством.
Не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення
господарської,підприємницької та іншої діяльності,якщо це буде суперечити інтересам
або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.
Виходячи з викладеного,приміщення,розташовані в жилих будинках,можуть
використовуватися для влаштування офісів та приміщень господарського призначення
(магазини,перукарні,майстерні тощо) без дозволу об’єднання співвласників
багатоквартирного будинку тільки у випадку коли договір на використання такого
приміщення було укладено до створення об’єднання співвласників. У разі якщо
таке об’єднання не створене,необхідність погодження влаштування приміщень
господарського призначення з власниками квартир багатоквартирного будинку чинним
законодавством не передбачена.
За загальним правилом
За умов значних розбіжностей у чинному законодавстві з питань переведення приміщення
з житлового в нежитловий фонд на практиці дана процедура є надзвичайно проблемною.
Небагато юридичних компаній беруться за це,особливо,коли умови приміщення не
підпадають під загальні вимоги (квартира вище другого поверху тощо). Якщо власник
або користувач все ж вирішив перевести свою квартиру чи будинок із житлового фонду
в нежитловий,він має дотримуватися загальних правил,що виробилися на практиці:
1) квартира має бути розміщена на першому-другому поверсі будинку (переведення в
нежитловий фонд квартир на інших поверхах можливе лише в тому разі,якщо квартира,
що розташована поверхом нижче,вже переведена у нежитловий фонд);2) виконкоми 5 рад також вимагають від власників надання підписів сусідів про те,що вони не проти
переведення квартири до нежитлового фонду із зазначенням,під що квартира потім буде
використовуватися (офіс,заклад торгівлі тощо).
Порядок зміни фонду в столиці
Порядок переведення приміщень із житлового фонду в нежитловий у м. Києві
затверджений розпорядженням КМДА від 1 жовтня 2002 р. № 1825. Даний порядок
визначає випадки,у яких проводиться переведення (визнання у встановленому
порядку жилого будинку,жилого приміщення непридатним для проживання;зміни
функціонального призначення жилого будинку,жилого приміщення);умови переведення
(якщо приміщення розташовані у цокольних,підвальних,напівпідвальних,перших
та других поверхах жилих будинків,які мають окремий вихід або мають можливість
влаштування окремого виходу та за згодою власників жилих будинків).
Механізм №1
Після звернення до РДА із необхідним переліком документів РДА доручає міжвідомчій
комісії вивчити надані разом із заявою документи,обстежити стан жилого будинку,
жилого приміщення як жилого або визнання його в установленому порядку непридатним
для проживання,про що складається відповідний акт. Після прийняття позитивного
рішення видається розпорядження РДА про визнання жилого будинку,жилого
приміщення непридатними для проживання,копія якого разом з актом міжвідомчої
комісії про обстеження жилого будинку,жилого приміщення надається власнику жилого
будинку,жилого приміщення.
З пакетом документів власник звертається до КМДА,а та вже виносить розпорядження
щодо приміщення.
Механізм №2
У разі якщо власник хоче перевести приміщення із житлового фонду в нежитловий
відповідно до ст. 8 Житлового кодексу Української РСР (як виняток),РДА розглядає
відповідні документи. Після розгляду РДА та прийняття позитивного рішення до
КМДА надсилається лист-погодження з обгрунтуванням доцільності переведення
жилого приміщення у нежиле відповідно до ст. 8 Житлового кодексу Української
РСР (як виняток) та подальшого його використання. Головне управління житлового
господарства КМДА готує відповідний проект розпорядження КМДА з пояснювальною
запискою до нього,який погоджується першим заступником голови,заступником
голови,начальником Головного управління економіки та розвитку міста,головою РДА,
юридичною службою,керівником апарату.
Щоб там не було,нечіткість процедур переведення з житлового фонду в нежитловий дає
можливість чиновникам на кожному етапі проходження документів якщо не зупинити,
то загальмувати процедуру переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд.
Це створює позитивний грунт для хабарництва,який підкріплюється традиційною
готовністю підприємця дати хабар задля позитивного вирішення або ж для прискорення
процедури.
Сергій САХАЦЬКИЙ
Спеціально для «Правового тижня»
Довідка «ПТ»
Перелік документів для переведення в НФ
Для того щоб перевести приміщення із житлового фонду в нежитловий,необхідно до
виконкому рад надати:
• заяву на ім’я голови райдержадміністрації (міської ради) з проханням надати
дозвіл на переведення квартири,яка належить (вказати П.І.Б. фізичної або
назву юридичної особи – власника квартири),в нежитловий фонд із подальшим
використанням її під (зазначити подальше використання квартири:офіс,послуги
населенню,перукарню тощо) з влаштуванням окремого входу;
• завірену нотаріально копію документа,що підтверджує право власності на жилий
будинок,жиле приміщення (договір купівлі-продажу,свідоцтво тощо з відміткою реєстраційного напису БТІ); 7 технічний паспорт (поверховий план) жилого приміщення (будинку);
довідку з житлово-експлуатаційної організації (ОСББ,ЖБК тощо) про те,що у
жилому приміщенні (будинку),яке власник бажає перевести до нежилого фонду,
ніхто не зареєстрований і не проживає;
• довідку Ф-3 про те,що власник,який бажає перевести власну квартиру (будинок)
до нежитлового фонду,забезпечений іншою житловою площею;
• передпроектні пропозиції можливого влаштування вхідної групи,узгоджені
з управлінням будівництва та архітектури,архітектором та у разі потреби з
Управлінням охорони пам’яток);
• бланк з підписами сусідів про те,що вони не заперечують проти переведення
квартири із житлового фонду в нежитловий,погоджений та завірений начальником
ЖЕКу;
• довідку з ЖЕКу про відсутність заборгованості з квартплати;
• дозвіл ЖЕКу на перепланування,а також,довідка про те,що ЖЕК є
балансоутримувачем будинку.
У деяких випадках РДА вимагають довідки від відповідних установ та організацій
щодо можливості паркування автомобілів біля будинку в разі переведення квартири в
нежитловий фонд. •
• Доцільно звернути увагу,що згідно із ст. 383 ЦК України власник жилого будинку чи
квартири не має права використовувати помешкання для промислового виробництва.
Аналогічна норма міститься у ст. 6 Житлового кодексу Української РСР від 30 червня
1983 р.,№ 5464-Х (далі – ЖК України),яка забороняє надання приміщень у жилих
будинках для потреб промислового характеру,і відповідно до статей 4 і 8 ЖК України
для того щоб використовувати жиле приміщення під офіс,його необхідно перевести у
нежилий фонд. Переведення жилих приміщень у нежилі можливе за дотриманням умов,
встановлених Держкомбудом (листи Держкомбуду від 5 січня 2001 р. № 5/2-6,від 2 серпня
2001 р. № 5/3,від 12 лютого 2002 р. № 5/3-114). Водночас,ЦК України не містить вимог,
які б забороняли використовувати жилі приміщення для службових потреб,крім того,
згідно із ч. 2 ст. 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії,
які не суперечать закону,а ст. 320 ЦК України дозволяє використовувати своє майно для
здійснення підприємницької діяльності,крім випадків,встановлених законом. До того ж
можна посилатися на те,що офіс – це не виробниче приміщення,тому ст. 383 ЦК України
не порушується,загалом це питання достатнім чином не врегульоване у законодавстві,і
цілком очевидно,що слід продовжувати керуватися нормами ЖК України.
Виробниче приміщення - будь-яке приміщення,зазначене в дозволі на виробництво
дисків,у якому виробляються і/або зберігаються диски.
КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА Про затвердження Порядку використання
і здійснення контролю за дотриманням прав на об'єкти інтелектуальної власності
в процесі виробництва,експорту та імпорту дисків для лазерних систем зчитування
(Порядок,п.2) від 7 вересня 2001 р. N 1149 м.Київ ( Постанова втратила чинність на
підставі Постанови КМ N 640 від 17.05.2002 )
Виробничі приміщення - приміщення,призначені для розташування майстерень
для ремонту обладнання та пристроїв,для забезпечення стабільної роботи двигунів,
механізмів,систем і т. інш.
ПЕРШИЙ ЗАСТУПНИК МІНІСТРА ОХОРОНИ ЗДОРОВ'Я УКРАЇНИ ГОЛОВНИЙ
ДЕРЖАВНИЙ САНІТАРНИЙ ЛІКАР УКРАЇНИ П О С Т А Н О В А Про затвердження
Державних санітарних правил (Державні санітарні правила для річкових суден України,
п.1.4) 01.12.1999 N 48
Виробниче приміщення - будівля,що відповідає технологічним нормам,або пересувна
випробувальна лабораторія,в яких створено умови для проведення перевірки технічного
стану. КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ П О С Т А Н О В А Про затвердження Порядку надання
суб'єктам господарювання повноважень на проведення перевірки технічного стану
колісних транспортних засобів під час державного технічного огляду (Порядок,п.2) від 9
липня 2008 р. N 607 м.Київ
Ще один цікавий момент у ситуації з наймачами квартир. Наприклад,якщо умовами
укладеного договору передбачено право сторін на пролонгування договору (якщо сторони
не повідомили одна одну до закінчення строку дії договору про його розірвання). В
цьому разі договір оренди квартири матиме юридичну силу впродовж усього строку,
передбаченого сторонами. І знову ж таки він не може бути розірваний з ініціативи
державних органів,оскільки на момент його укладення були відповідні правові підстави.
Тож цілком природно,що всі договори оренди квартир,укладені до набрання чинності
постановою КМУ №659,відповідають діючому законодавству і можуть бути розірвані
тільки з ініціативи учасників договору. ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ З ПИТАНЬ РЕГУЛЯТОРНОЇ ПОЛІТИКИ ТА
ПІДПРИЄМНИЦТВА
ЛИСТ
від 06.03.2002 р. N 2-222/1301
Про розгляд листа
Державний комітет України з питань регуляторної політики та підприємництва
розглянув Ваш лист і повідомляє.
В зв'язку з численними запитами житлових організацій та підприємств стосовно
використання житлових приміщень не за призначенням Державний комітет будівництва,
архітектури та житлової політики України у листі від 05.01.2001 р. N 5/2–6 повідомляє
наступне:
«Перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів,контор,торгових
організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не
передбачено. Житлові будинки і житлові приміщення призначаються відповідно до норм
Житлового кодексу для постійного проживання громадян.
Використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру
чинним законодавством забороняється.
Переобладнання житлових приміщень для використання їх в інших цілях проводиться в
разі визначення їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх в нежилі,
що регулюється статтею 8 Житлового кодексу УРСР та постановою Ради Міністрів
УРСР від 26.04.84 р. N 189 „Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою
встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових
будинків і житлових приміщень непридатними для проживання“.
Згідно з СНіП 08.01–89 „Жилые здания“ такі приміщення (приміщення громадського
призначення) можуть бути розміщені в житлових будинках на першому,другому та
цокольному поверхах і повинні мати входи і евакуаційні виходи,ізольовані від житлової
частини будинку та використовуватися за призначенням».
Відповідно до вищенаведеного Державний комітет будівництва,архітектури та житлової
політики України відкликає свій лист від 16.04.99 р. N 17/5–92,в якому зазначалося,що:
"У багатьох містах мають місце самочинні переустаткування і перепланування квартир і
житлових приміщень.
Особливо масовий характер мають випадки самовільного переустаткування
приватизованих квартир під офіси,торгово-комерційні заклади та інше. При цьому
руйнуються несущі конструкції,спотворюються фасади будинків,створюються
незручності для мешканців.
Згідно з статтею 6 діючого Житлового кодексу житлові будинки і житлові приміщення
призначаються для постійного проживання громадян. Надання приміщень у житлових
будинках для нестатків промислового характеру забороняється.
Перевід житлових будинків і житлових приміщень у нежилі в будинках державного 9 і громадського житлового фонду регулюється статтею 8 Житлового кодексу УРСР і
постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189 «Про порядок обстеження стану
житлових будинків з метою встановлення їхньої відповідності санітарним і технічним
вимогам і визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для
проживання».
Використання житлових приміщень під офіси чи склади Житловий кодекс не
регламентує.
Згода мешканців будинку на використання приватизованого житла його власниками під
інші цілі чинним законодавством не передбачено.
Виходячи з вищезазначеного і зважаючи на те,що з моменту виходу Житлового кодексу
УРСР у країні змінився суспільно-політичний лад,що зараз передбачає приватну
власність на житло (будинок,квартиру),Державний комітет будівництва,архітектури
та житлової політики України вважає,що використання приватних житлових будинків
і квартир під контори (офіси),можливо при дотриманні Закону України від 16.11.92
р. N 2780-XII «Про основи містобудування» і Правил користування приміщеннями
житлових будинків і прибудинковими територіями,затвердженими постановою Кабінету
Міністрів України від 08.10.92 р. N 572,у частині недопущення обмеження інтересів інших
громадян,що проживають у будинку. Дозвіл на розміщення в житлових приміщеннях
офісів,контор,торгових організацій і для інших цілей непромислового характеру повинен
видаватися за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад і узгоджуватись
з органом містобудування й архітектури,санітарних і протипожежних служб,а також
власником будинку (об'єднання власників квартир). При цьому такі приміщення повинні
бути розміщені в цокольному,на першому чи другому поверхах й обов'язково мати
окремий вихід.
Розробку проектної документації на переустаткування і перепланування квартир
необхідно здійснювати відповідно до вимог діючих будівельних норм і правил (СНіП
2.08.01–89 «Жилые здания»,СНіП 2.04.08–87 «Газопостачання»,ДБН А.2.2-3–97 «Склад,
порядок розробки,узгодження і твердження проектної документації для будівництва» і
інші) і погоджувати з місцевими органами державного нагляду.
Щодо відкриття магазину промтоварів у приміщеннях,які відповідно до положень
постанови Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189 «Про порядок обстеження стану
житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним
вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для
проживання» визнані не житловими,повідомляємо наступне. Визнання житлових
будинків і житлових приміщень непридатними для проживання з метою використання їх
для відкриття кафе,барів — це тільки одна із вимог. Необхідно,щоб при роботі магазину
не порушувались положення Закону України від 24.02.94 р. N 4004-XII «Про забезпечення
санітарного та епідемічного благополуччя населення» та інші санітарні норми і правила,
передбачені чинним законодавством України.
Ви повідомили Комітету тільки про те,що сусіди створюють перешкоди у відкритті
магазину,і не повідомили про те,чи є ці сусіди членами об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку.
Відповідно до статті 1 Закону України від 29.11.2001 р. N 2866-III «Про об'єднання
співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного
будинку — юридична особа,створена власниками для сприяння використанню їхнього
власного майна та управління,утримання і використання неподільного та загального
майна. Об'єднання є юридичною особою,яка створюється відповідно до закону,має
печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити,а також розрахункові
рахунки в установах банку.
Згідно зі статтею 19 Закону України від 29.11.2001 р. N 2866-III «Про об'єднання
співвласників
багатоквартирного
будинку»
спільне
майно
співвласників
багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.
Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.
Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників
багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють,користуються і у
встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються
спільним майном.
Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній
або юридичній особі або групі осіб у разі,якщо це не пов'язано з порушенням прав і
інтересів співвласників неподільного та загального майна,які охороняються законом.
Стаття 26 Закону України від 29.11.2001 р. N 2866-III «Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку» визначає,що власник приміщення у багатоквартирному
будинку,в якому створене об'єднання,може здати його в оренду для проживання
фізичній особі або для здійснення господарської,підприємницької та іншої не забороненої
законом діяльності фізичній або юридичній особі,якщо така діяльність не суперечить
встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди
інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.
За необхідності може бути здійснене переведення приміщення у нежиле на термін дії
договору оренди або постійно у порядку,встановленому законодавством.
У порядку,передбаченому статутом,правління об'єднання за дорученням загальних
зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень,
які перебувають у спільній власності членів об'єднання. За домовленістю сторін може
бути укладений договір про передачу в оренду квартири (приміщення) та приміщень або
їх частини,що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання. В цьому
випадку договором визначається частка кожної сторони в отриманні доходів та сплаті
податків,інших обов'язкових платежів,передбачених законом чи статутом.
Предметом договору оренди жилих та нежилих приміщень для ведення господарської,
підприємницької або іншої не забороненої законом діяльності може бути квартира
чи нежиле приміщення,що розміщені в багатоквартирних будинках,з дотриманням
орендарем державних будівельних,протипожежних,санітарно-гігієнічних та інших норм,
встановлених законодавством.
У договорі оренди таких приміщень обов'язково зазначаються предмет договору,мета
використання приміщень,номер і дата видачі документа,що посвідчує державну
реєстрацію орендаря як суб'єкта підприємницької діяльності,термін,на який укладається
договір,обов'язки та права орендаря і орендодавця,відповідальність за заподіяні збитки.
У договорі можуть бути визначені також інші умови.
Орендар має бути ознайомлений із статутом об'єднання,правами та обов'язками членів
об'єднання.
У разі необхідності проведення будівельних робіт заінтересована сторона отримує
відповідні дозволи згідно з законодавством.
Не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення
господарської,підприємницької та іншої діяльності,якщо це буде суперечити інтересам
або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.
Спори щодо укладення,виконання або припинення договору оренди приміщення для
зазначеної діяльності вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку.
На підставі вищезазначеного,Державний комітет України з питань регуляторної
політики та підприємництва радить Вам спочатку дізнатись чи маєте Ви справу із
об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку,а вже потім діяти відповідно до
норм чинного законодавства України. Оренда житла для офісу — складно,але... Насамперед зауважимо,що проблема розміщення офісу в орендованому житловому
приміщенні у підприємницьких колах існує давно. Розглядаючи можливість укладення 11 договору оренди житла для офісу,майбутні орендарі стикаються з низкою суперечностей
у законодавстві та з проблемами,розв’язання яких не може бути однозначним. Позбутися
цих проблем та неузгоджень безумовно і остаточно вдається не всім. Проте приватні
житлові будинки і квартири,не переведені у нежитловий фонд,все ж орендуються саме
для розміщення офісів. І це далеко не поодинокі випадки. Спробуємо з’ясувати,— які
ризики пов’язані з такою орендою,кого стосуються і чи можливо їх уникнути. Житло і мета його використання Згідно з ч. 1 ст. 379 ЦК житлом фізичної особи є житловий будинок,квартира,інше
приміщення,призначені та придатні для постійного проживання в них. Згідно з п. 2 ст. 4 Закону про власність,власник (фізична або юридична особа) має право
вчиняти щодо свого майна будь-які дії,що не суперечать закону. Він може
використовувати майно для здійснення господарської та іншої не забороненої законом
діяльності1,зокрема передавати його безоплатно або за плату у користування. Згідно з п.
1 ст. 6 Закону про власність та ст. 320 ЦК,власник має право використовувати належне
йому майно для підприємницької діяльності. На підставі ст. 15 Закону про власність та ст.
150 ЖК,громадянин як власник квартири або житлового будинку (частини будинку) має
право розпоряджатись цим майном на свій розсуд,зокрема,здавати в оренду,укладати
інші угоди,не заборонені законом. Отже,громадяни (фізособи — підприємці) та юрособи
можуть передавати належне їм майно (житловий будинок,квартиру) в оренду іншим
фізособам та юрособам. У частині 1 ст. 383 ЦК обумовлено,що власник житлового будинку,квартири має право
використовувати помешкання для власного проживання,проживання членів своєї сім’ї,
інших осіб і «не має права використовувати його для промислового виробництва». У
другому реченні ст. 6 ЖК зазначено:«Надання приміщень у жилих будинках для потреб
промислового характеру забороняється». Ще одне обмеження знаходимо в п. 3 Правил
№572:«Використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності
промислового характеру заборонено». Згідно зі ст. 150 КУпАП «порушення правил користування жилими приміщеннями,<...>
самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень,
використання їх не за призначенням <...>тягнуть за собою попередження або накладення
штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і
попередження або накладення штрафу на посадових осіб — від трьох до семи
неоподатковуваних мінімумів доходів громадян». Але чи правомірно ототожнювати здавання в оренду житлового будинку (квартири) з
метою розміщення офісних приміщень із наданням їх для «потреб промислового
характеру» або «промислового виробництва» і чи вважається облаштування в
орендованому житлі офісу «використанням не за призначенням»? Спробуємо застосувати терміни і визначення,що містяться у Національному
класифікаторі КВЕД2. Так,у п. 3.1 КВЕД зазначено:«Процес промислового виробництва
— це процес перероблення (механічного,хімічного,ручного тощо),який
використовується
для
виготовлення
нової
продукції
(споживчих
товарів,
напівфабрикатів чи товарів виробничого призначення);оброблення уживаних товарів на
сировину;надання промислових послуг». Далі в п. 3.1 КВЕД згадується,що допоміжні
види економічної діяльності — це види діяльності,що здійснюються переважно у сфері
обслуговування виробництва (управління підприємством,бухоблік,транспортування,
складування,закупівля,збут,ремонт,технічне обслуговування тощо). 1 Правомірність розміщення офісу у квартирі її власника розглядалась у «ДК» №11/
2002,«ДК» №38/2003. 2 Національний класифікатор України «Класифікація видів економічної діяльності ДК
009:2005» (КВЕД),затверджений наказом Держспоживстандарту України від 26.12.2005 р.
№375. Чинний з 01.04.2006 р. Облаштування офісу (щоправда,терміна «офіс» в українському законодавстві немає1) або
іншого адміністративного приміщення найчастіше пов’язане з виконанням
управлінських
функцій,
веденням
бухобліку,
юридичним
обслуговуванням,
забезпеченням збуту продукції тощо,а не безпосередньо з процесом промислового
виробництва. Тому вважаємо,що надання (отримання) в оренду житлового приміщення
для розміщення в ньому працівників,які виконуватимуть перелічені вище функції,не
підпадає під обмеження ч. 1 ст. 383 ЦК і ст. 6 ЖК. Виняток становлять працівники,які
мають пряме відношення до результату виробництва — продукції (товарів,робіт та
послуг). Також,на нашу думку,в орендованому житлі (з огляду на чинні обмеження ч. 1 ст. 383 ЦК
і ст. 6 ЖК) можна розміщувати підрозділи підприємств та фізичних осіб — підприємців,
які належать до непромислових видів економічної діяльності. Дещо відмінними від норм ЖК є норми ст. 26 Закону про ОСББ:якщо у
багатоквартирному будинку створене об’єднання (товариство) співвласників,то власник
приміщення може здати його в оренду для здійснення господарської,підприємницької та
іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі,якщо така
діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих
будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому
середовищу. Згідно з абзацом 8 ст. 26 Закону про ОСББ,не допускається передача в
оренду житлового приміщення для ведення господарської,підприємницької та іншої
діяльності,якщо це суперечитиме інтересам або обмежуватиме права інших власників
(користувачів) приміщень. Як зазначається в листі Держпідприємництва від 11.05.2002 р. №1-211/
25642,«приміщення,розташовані в жилих будинках,можуть використовуватися для
влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення
(магазини,косметичні салони,перукарні,майстерні тощо)» за погодженням з
товариством співвласників багатоквартирного будинку. Якщо ж такого товариства не
створено,то необхідність погодження влаштування офісного приміщення з власниками
квартир багатоквартирного будинку законодавством не передбачено. Юрособа може орендувати житло лише для проживання фізосіб Згідно з ч. 1. ст. 810 ЦК,за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник
житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві)
житло для проживання у ньому на певний строк за плату. До договору найму житла,крім
найму житла,що є об’єктом права державної або комунальної власності,застосовуються
положення ЦК,якщо інше не встановлене законом (ч. 3 ст. 810 ЦК). Проте в ч. 2 ст. 813
ЦК наголошено:«Якщо наймачем є юридична особа,вона може використовувати житло
лише для проживання у ньому фізичних осіб». З цього можна зрозуміти,що для
розміщення в орендованому житловому приміщенні офісу фізособи — підприємця за цією
нормою ЦК видимих перешкод немає,тобто пряма заборона ч. 2 ст. 813 ЦК стосується
лише юросіб. 13 Чим загрожує порушення зазначеної норми ЦК для юрособи? З’ясуймо це на прикладі
справи,що розглядалася в районному суді м. Києва (рішення від 23.06.2005 р.)3. 1 У Законі від 12.05.91 р. №1023-XII «Про захист прав споживачів» міститься вельми
нечітке визначення терміна «офісне приміщення» — це «будь-яке приміщення (будівля
тощо),в якому знаходиться суб’єкт господарювання або його філія,або його структурний
підрозділ,або представництво». — Прим. ред. 2 Таке ж тлумачення,висловлене заступником начальника юридичного управління
Держпідприємництва О. Награбовим,див. у «ДК» №27/2006,№11/2007. 3 Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 23.06.2005 р.,опубліковане у
виданні «Юридична практика»,№29,18.07.2006 р. (публікація неофіційного характеру). Комунальне підприємство з утримання житлового господарства звернулося до суду з
позовом зобов’язати громадянина — власника житла,яким було укладено договір оренди
з юрособою про розміщення у його квартирі офісу,використовувати квартиру за
призначенням,тобто для проживання фізосіб. Із самостійним позовом у цій же справі
звернулися громадяни — власники інших квартир у будинку,які стверджували,що
наявністю офісу порушуються права інших осіб,які проживають у будинку,на спокій та
відпочинок (через постійних відвідувачів офісу протягом дня,шум,велику кількість
автотранспорту у дворі),про що нераз подавалися скарги до різних інстанцій. Суд дійшов
висновку,що,використовуючи квартиру під офіс,відповідач порушує права інших
громадян,які проживають у будинку,а також законодавство щодо використання
житлових приміщень,тому,керуючись статтями 6,10,150 ЖК і статтями 319,810,813
ЦК,вирішив зобов’язати громадянина — власника житла використовувати квартиру за
призначенням як житлове приміщення. Отже,дуже важливо,щоб до розміщеного в житловому приміщенні офісу лояльно
ставились сусіди. Адже офіс по сусідству може означати присутність з ранку до вечора
сторонніх осіб. А це сприятиме підвищенню шуму і погіршенню санітарного стану
будинку та прибудинкової території. Тому перед облаштуванням офісного приміщення
варто повідомити безпосередніх або усіх сусідів із будинку про можливі незручності і про
всяк випадок залучитись їхньою письмовою згодою,хоча наявність цих документів все
одно не врятує від можливих скарг сусідів до відповідних інстанцій у майбутньому. Прихильники буквального тлумачення правових норм ЦК стверджують,що можна
укладати договори оренди житлового приміщення для «проживання» в ньому
працівників юрособи у робочий час (рекомендують прописувати в договорі,що
працівники підприємства-орендаря перебуватимуть у приміщенні або його окремій
частині,приміром,з 9-ї до 19-ї години у робочі дні тижня,а решту часу житло
використовуватиметься для проживання власника). Проте ми не підтримуємо такого
підходу. Згадаємо,що є і альтернативна думка:вимоги ч. 2 ст. 813 ЦК стосуються договорів найму
(оренди) приміщень,які мають чітко визначене цільове призначення — для проживання
(ч. 1 ст. 810 ЦК). Тому на договори найму (оренди) нерухомості з іншим цільовим
призначенням (приміром,для розміщення офісу) вимоги глави 59 ЦК не поширюються;
натомість доцільно керуватись нормами глави 58 ЦК. Отже,укладаючи договір найму
(оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) відповідно до
параграфа 4 глави 58 ЦК юридична особа не порушує імперативну норму ч. 2 ст. 813 ЦК. Наголошуємо,що ми в жодному разі не закликаємо порушувати існуючі норми
законодавства,а розповідаючи,як практично вирішують суперечливу ситуацію
винахідливі підприємці,лише намагаємось допомогти прийняти рішення. Переведення житла у нежитловий фонд Плануючи укладати договори оренди житлових будинків або квартир з метою
розміщення офісу,а особливо тоді,коли передбачається переобладнання або
перепланування приміщення (через що житло у подальшому стане непридатним для
проживання),перед підприємцями щоразу постає запитання:необхідне чи ні переведення
об’єкта оренди із житлового фонду в нежитловий? Зауважимо,що зазначене переведення має здійснюватися силами власника і від його
імені. Здійснення будь-яких дій щодо зміни статусу житлового приміщення з боку
орендаря,незалежно від строку оренди,неможливе,оскільки у нього немає права
розпоряджатися майном,— таке право залишається за власником приміщення. Більшість фахівців вважають,що про позбавлення статусу житлового слід подбати перед
укладенням договору оренди. Також можна зобов’язати орендодавця перевести належне
йому приміщення із житлового фонду до нежитлового окремою умовою договору. Проте
на таке переведення може не бути згоди власника (якщо він після закінчення строку
договору оренди планує використовувати приміщення як житлове,а механізм зворотного
переведення із нежитлового в житлове не передбачений чинним законодавством) або
просто немає можливості виконати всі вимоги,необхідні для надання приміщенню
статусу нежитлового. Але,з іншого боку,для житлового приміщення може бути
проблемою отримати дозволи на проведення планованої реконструкції (перепланування) і
на
початок
роботи
(введення
в
експлуатацію
об’єктів)
від
органів
Держнаглядохоронпраці,санепідемстанції та пожежного нагляду.1 Згідно з додатком Б до державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 р. «Житлові
будинки. Основні положення»,які є обов’язковими для юридичних і фізичних осіб — СПД
незалежно від форм власності та відомчої належності,нежитлове приміщення —
приміщення у структурі житлового будинку,що не належить до житлового фонду і є
самостійним об’єктом цивільно-правових відносин. Згідно з п. 2.50 розділу «Нежитлові
поверхи (приміщення)» ДБН В.2.2-15-2005 р.,на першому,другому і цокольному поверхах
житлових будинків допускається розміщувати приміщення:адміністративні,магазинів
роздрібної торгівлі,громадського харчування,побутового обслуговування,банків,
юридичних консультацій і нотаріальних контор,контор житлово-експлуатаційних
організацій тощо згідно з переліком та відповідними вимогами щодо загальної площі та
кількості відвідувачів. При цьому приміщення громадського призначення повинні мати входи та евакуаційні
виходи,ізольовані від житлової частини будинку (п. 2.53 ДБН В.2.2-15-2005 р.),а підходи і
під’їзди до них не мають перешкоджати під’їзду до кожного входу житлового будинку
пожежних,санітарних машин та пересувної техніки комунальних служб (п. 1.5 ДБН В.2.2-
15-2005 р.). Складно? Авжеж. Якщо ж планується укладення договору оренди житлового приміщення
для розміщення офісу не на першому,другому і цокольному поверхах та немає
можливості влаштування окремого входу,не пов’язаного з під’їздом житлового будинку,
то зрозуміло,що в такій ситуації про переведення приміщення із житлового фонду в
нежитловий не йтиметься. 15 Що стосується згаданого переведення,то слід виходити з норм статей 7 і 8 ЖК. Так,згідно
зі ст. 7 ЖК «непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення
переобладнуються для використання в інших цілях <...>за рішенням виконавчого
комітету обласної,міської (міста республіканського підпорядкування) ради народних
депутатів»,зокрема,їх «може бути переобладнано в нежилі ». У частині першій ст. 8 ЖК
обумовлено:«Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих
приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі,як правило,
не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може
здійснюватися за рішенням органів,зазначених у частині другій» ст. 7 ЖК. Вищий
господарський суд в інформаційному листі від 07.06.2005 р. №01-8/1051 роз’яснив,що
положення частини першої ст. 8 ЖК щодо порядку переведення житлових будинків і
приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові можуть
застосовуватись і до житлових будинків,квартир,які належать фізичним і юридичним
особам на праві приватної власності. Отже,переобладнання житлових приміщень для використання їх з іншою метою
проводиться у разі визнання їх непридатними для проживання з подальшим
переведенням в нежитлові (як виняток,у нежитлові можуть бути переведені і
приміщення,придатні для проживання),а конкретний порядок дій визначено в Постанові
Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. №189. Згадаємо також,що в деяких органах місцевої
влади є практика надання дозволів громадянам та юрособам на використання власних
квартир як нежитлових2 для розміщення в них,зокрема,офісних приміщень. "Проте слід враховувати,що переведення житла в нежитловий фонд на підставі статей 7
та 8 ЖК є правом,а не обов’язком рад3. Через відсутність чіткого порядку і послідовності
дій,необхідних для зміни статусу приміщення (мається на увазі — нового
загальноукраїнського нормативного акта) перелік документів та строки здійснення цієї
процедури встановлюються на розсуд місцевих органів влади,а наслідки — зрозумілі... 1 Для використання,переобладнання та переведення житлових приміщень із житлового
фонду до нежитлового доцільно скористатися роз’ясненнями Міністерства будівництва,
архітектури та житлово-комунального господарства від 01.04.2006 р. та від 01.12.2006 р. 2 Так,рішеннями виконкому Львівської міськради надаються дозволи на використання
власних квартир під офіси,магазини тощо (зокрема,рішення №981 від 23.08.2006 р.).
Своєю чергою,розпорядженням КМДА від 01.10.2002 р. №1825 затверджено Порядок
переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м.Києві,а рішенням
виконкому Харківської міськради від 04.06.2003 р. №572 затверджено Положення про
порядок переведення жилих приміщень та жилих будинків в нежилі. 3 Здійснити (підтвердити) зміну статусу приміщення можна і в судовому порядку. Спроби,
хоч і невдалі,зобов’язати через суд КМДА затвердити розпорядження про переведення
кількох квартир з житлового до нежитлового фонду було зроблено АКБ «Правекс-Банк»
(див. постанови Вищого господарського суду України від 17.03.2005 р. №41/242 і №41/244
та від 31.03.2005 р. №41/243 і №41/245). Знову ж таки,дещо інші норми закладено в Законі про ОСББ,на підставі ст. 26 якого
переобладнання об’єкта житлового фонду в офіс і невикористання його за основним
призначенням — для проживання громадян — не означає переходу приміщення до
категорії нежитлових. Офіс,утворений на базі квартири (з дотриманням орендарем
державних будівельних,протипожежних,санітарно-гігієнічних та інших норм, встановлених законодавством),після підписання договору оренди залишається
складовою частиною житлового фонду України,на який поширюється чинне житлове
законодавство,і у правовому розумінні залишається квартирою. В абзаці 2 ст. 26 Закону про ОСББ стосовно орендованого для здійснення господарської,
підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності житла сказано:«За
необхідності може бути здійснене переведення приміщення у нежитлове на термін дії
договору оренди або постійно у порядку,встановленому законодавством». От тільки
практично втілити першу частину цієї норми закону неможливо,оскільки немає порядку
тимчасового переведення житлового приміщення у нежитлове на термін дії договору
оренди. Крім того,достеменно невідомо,що мав на увазі законодавець,коли писав «за
необхідності». Що ж робити із цим законодавчим зачарованим колом? Рішення,зрозуміло,приймається
залежно від обставин,а особливо від того,чи передбачається реконструкція приміщення і
чи залишиться воно надалі придатним для проживання. Загроза визнання договору оренди недійсним Слід пам’ятати про ще одну загрозу — можливість визнання в судовому порядку
укладеного договору оренди житлового приміщення під офіс недійсним з усіма цивільно-
правовими (повернення об’єкта оренди з приведенням його до первісного стану) і
податковими (втрачається право на ВВ та ПК у орендаря) наслідками,що звідси
випливають (див. «ДК» №48/2006,«ДК» №15/2007). Наприклад,договір може бути визнано недійсним як такий,що суперечить ЦК,іншим
актам цивільного законодавства (згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК та ст. 215 ЦК). Підстави,за
бажання позивача,можна знайти,як-от:використання орендованої квартири юридичною
особою під офіс є неправомірним з правової точки зору (порушення ч. 2 ст. 813),через
неоднозначність терміна «потреби промислового характеру» використання орендованого
житла,не переведеного у нежитловий фонд,для розміщення офісу також може вважатися
грубим порушенням заборонного другого речення ст. 6 ЖК. Договір оренди може бути визнаний недійсним й у процесі розгляду спору між платником
податку та податковим органом стосовно правомірності віднесення певних витрат до
валових. Щодо такого права суду згадується в роз’ясненні Вищого арбітражного суду
України від 12.03.99 р. №02-5/111:«Господарський суд,вирішуючи спір,повинен за
власною ініціативою визнати недійсним повністю або у певній частині договір,якщо
встановить,що зміст цього договору суперечить чинному законодавству». Можливі проблеми з валовими витратами орендаря Справді,проблеми можливі. Щоб їх уникнути,значна частина платників податку не
відносить до ВВ орендні платежі за договором оренди під офіс житлового приміщення,не
переведеного в нежитлове. Хоча з погляду оподаткування,яка різниця,житлове чи нежитлове приміщення
використовує (орендує) підприємство під офіс? Важливо,з якою метою використовується
приміщення,тобто значення має не його статус,а факт використання в господарській
діяльності. Отже,щоб відносити суми орендної плати та інших платежів до ВВ згідно з пп.
5.2.1 Закону про прибуток,доцільно доводити зв’язок офісу з господарською діяльністю
підприємства. 17 Думки податківців з цього приводу негативно-однозначні,з незначними винятками. У листі від 19.11.2004 р. №10516/6/15-1116 (див. «ДК» №2/2005) ДПАУ зазначила:«...Якщо
операція оренди квартири фізичної особи відповідає нормам Житлового кодексу,то
зазначена операція є господарською для платника податку. <...>... платник податку
(юридична особа) має право віднести до складу валових витрат орендну плату,сплачену
за квартиру фізичній особі». Але,всупереч змісту цього листа,у консультації
представника ДПІ м. Полтави (див. «ДК» №46/2004) висловлюється думка,що у разі якщо
квартира не переведена з житлового приміщення у нежитлове,то віднесення орендної
плати до складу ВВ на підставі пп. 5.2.1 Закону про прибуток кваліфікуватиметься як
витрати,не пов’язані з господарською діяльністю підприємства. У листі від 18.05.2005 р. №9562/7/15-1117 (див. «ДК» №30/2005) ДПАУ стверджує,що
житлові будинки та їхні частини,не переведені до нежитлового фонду,є невиробничими
фондами,а тому амортизація в податковому обліку на них не нараховується. Керуючись
таким тлумаченням,податкові органи можуть не визнати також право на витрати або
амортизацію ОФ груп 2,3 і 4,які розміщені або використовуються у житловому
приміщенні — офісі (див. «ДК» №7/2006). З таким висновком ДПАУ важко погодитися,
адже згідно з пп. 8.1.4 Закону про прибуток під терміном «невиробничі фонди» слід
розуміти капітальні активи,які не використовуються у господарській діяльності
платника податку. Згадаймо також лист ДПА у м. Києві від 10.04.2006 р. №250/10/31-106 (див. «ДК» №28/
2006),в якому вказано:«Якщо житловий будинок не переведений до нежитлового фонду,
то віднесення вартості ремонту невиробничих фондів до складу валових витрат
неправомірне». Спробуймо знайти аргументи для тих,хто таки прагне довести своє право на валові
витрати. У пункті 1 Санітарних норм мікроклімату виробничих приміщень ДСН 3.3.6.042-99,
затверджених постановою Головного державного санітарного лікаря України від 01.12.99
р. №42,зазначено таке:«Виробниче приміщення — замкнутий простір у спеціально
призначених будинках та спорудах,в яких постійно (по змінах) або періодично (протягом
частини робочого дня) здійснюється трудова діяльність людей». Під «спеціально
призначеними будинками та спорудами» у контексті Санітарних норм ДСН 3.3.6.042-99,
на нашу думку,слід розуміти приміщення,в яких створено певні умови внутрішнього
середовища,що забезпечують відчуття комфорту працюючих і сприяють високому рівню
працездатності. Наприклад,згідно з пп. 1.1.4 Санітарних норм ДСН 3.3.6.042-99,при виконанні робіт
операторського типу,пов’язаних з нервово-емоційним напруженням,у кабінетах,у залах
обчислювальної техніки та інших приміщеннях мають дотримуватися оптимальні умови
мікроклімату (температура повітря 22 — 24° C,відносна вологість 60 — 40% тощо)1. З
огляду на це нелогічним є висновок,зроблений ДПА у м. Києві в листі від 10.04.2006 р.
№250/10/31-106 (див. «ДК» №28/2006):«Оскільки трудова діяльність людей може
здійснюватись у виробничих приміщеннях,тому виробниче використання зумовлює
переведення житлових будинків у спеціально призначені,тобто нежитлові». Вважаємо,що
вказані вище оптимальні умови без особливих ускладнень можуть бути створені й у
житловому приміщенні (шляхом встановлення кондиціонерів,монтування на вікнах
жалюзі тощо),а лише сам факт зміни статусу на нежитлове аж ніяк не свідчить про
використання для виробничої діяльності або діяльності з продажу продукції (робіт,
послуг). 1 Вимоги до виробничих приміщень при роботі з ЕОМ із дисплеями на базі ЕПТ
обумовлено в документі під назвою «Державні санітарні правила і норми роботи з
візуальними терміналами електронно-обчислювальних машин ДСанПіН 3.3.2.007-98»,
згідно з п. 2.2 якого розміщення робочих місць з ПЕОМ у підвальних приміщеннях,на
цокольних поверхах заборонене. Отже,якщо в орендованому приміщенні: 1) створено оптимальні умови внутрішнього середовища; 2) встановлено офісне обладнання; 3) наказом керівника затверджено розташування робочих місць; 4) правилами внутрішнього трудового розпорядку обумовлено робочий час перебування
працівників в офісі; 5) приміщення зареєстроване як юридична адреса СГД або рекламна інформація про
товари (роботи,послуги) містить адресу приміщення; 6) використовуються службові телефони тощо,то за таких обставин факт використання
приміщення в господарській діяльності стає безсумнівним. Тому цілком імовірно,що
платник податку зможе відстояти своє право на ВВ з оренди житлового приміщення і на
амортизацію дообладнання (приміром,кондиціонером,системою відеонагляду або
сигналізації,локальною комп’ютерною мережею,модемом для виділеної інтернет-лінії
тощо). Нагадаємо,що на підставі пп. 7.9.6 Закону про прибуток виникнення ВВ в орендаря
визначається за датою нарахування орендної плати згідно з договором оренди. Проте
якщо договір оренди укладається з «особливим» орендодавцем (неплатником податку на
прибуток),то слід керуватися пп. 11.2.3 Закону про прибуток,згідно з яким датою
збільшення ВВ орендаря є дата фактичного отримання послуг (дата підписання акта
наданих послуг оренди або останній день кожного місяця оренди,якщо нарахування
орендної плати здійснюється згідно з договором без оформлення акта). Крім того,слід
пам’ятати,що на підставі пп. 7.4.2 Закону про прибуток витрати,понесені платником
податку у зв’язку з придбанням у пов’язаної особи (або неплатника податку на прибуток),
визначаються виходячи із договірних цін,але не більших за звичайні ціни,що діяли на
дату такого придбання. З огляду на викладене вище наголошуємо,що віднесення до ВВ орендної плати,
комунальних та інших послуг,амортизація дообладнання та ОФ груп 2,3 і 4,які
розміщені та використовуються в орендованому житловому приміщенні,непереведеному
в нежитловий фонд,пов’язані з певним ризиком. Слід це усвідомлювати і тверезо
зважувати,— чи зможе підприємство у конфліктній ситуації відстояти самостійно
прийняті рішення. Оподаткування доходу орендодавця Оподаткування доходу орендодавця залежить від його статусу. Розглянемо три випадки:
коли укладається договір оренди з фізособою (громадянином) — не підприємцем;з СПД-
ФО — платником ЄП і з СПД-ФО на звичайній системі оподаткування. 19 1. Дохід громадян від надання нерухомого майна в оренду обкладається ПДФО за ставкою
15% у складі сукупного місячного доходу (пп.1.12 та пп.4.2.7 Закону про доходи) і
визначається виходячи з розміру орендної плати,зазначеної у договорі оренди,але не
меншої від мінімальної суми орендного платежу (встановленої органом місцевого
самоврядування за методикою Кабміну – див. «ДК» №49/2003) за повний чи неповний
місяць оренди (пп.9.1.2 Закону про доходи). Обов’язок з утримання та перерахування
ПДФО покладається на орендаря і при цьому згідно з пп.8.1.2 Закону про доходи податок
підлягає перерахуванню до бюджету під час виплати доходу орендодавцю або протягом 30
календарних днів,наступних за останнім календарним днем місяця,в якому дохід було
нараховано (якщо оподатковуваний дохід нараховувався,але не виплачувався). Оскільки суми доходу,отриманого від надання майна в оренду,не є зарплатою і
винагородою за виконану роботу чи послугу,то страхові внески до ПФ на суму виплат
фізособі не нараховуються та не утримуються1. Нарахування і утримання внесків на інші
види обов’язкового соціального страхування також не проводяться,оскільки об’єктом
для цих внесків є лише фактичні витрати на оплату праці найманих працівників. 2. Якщо орендодавцем є СПД-ФО — платник ЄП,то згідно зі ст. 6 Указу про єдиний податок підприємець не є
платником ПДФО від здійснення того виду діяльності,дохід від якого обкладається
єдиним податком2,тобто запис про «здавання в оренду нерухомого майна» (або схожий за
змістом) має бути в його Свідоцтві про сплату єдиного податку. Згадаємо також,що на
підставі тієї ж ст. 6 Указу про єдиний податок СПД-ФО — платник єдиного податку не є
платником ПДВ і самостійно визначає доцільність такої реєстрації. Важливо лише не
перевищити обсяг виручки — 500 тис. грн наростаючим підсумком з початку року. 3. Якщо орендодавець-підприємець працює за звичайною системою оподаткування,то
дохід,отриманий внаслідок такої операції,за мінусом пов’язаних з нею витрат,підлягає
обкладенню ПДФО за ставкою 15%. Зауважимо,що орендар,який виплачує доходи у
вигляді орендної плати (та інших платежів) на користь фізичної особи — підприємця
(незалежно від системи оподаткування),не має правових підстав визначати об’єкт
оподаткування — оподатковуваний дохід під час його виплати і утримувати ПДФО,
оскільки це призведе до подвійного оподаткування такого доходу3. 1 Це підтверджується в листах ПФ від 27.02.2004 р. №1852/04 та від 19.07.2005 р. №8665/04
(«ДК» №38/2005). 2 Див. також лист ДПАУ від 28.03.2006 р. №1789/Ц/17-0415. 3 Такої ж думки дотримується ДПАУ — див. листи від 17.01.2007 р. №707/7/17-0217,від
13.03.2006 р. №2241/6/17-0716 («ДК» №20/2006) та Податкове роз’яснення,затверджене
наказом ДПАУ від 29.12.2003 р. №633. Комунальні платежі та експлуатаційні витрати Ще одне питання,що постає,— як бути з комунальними послугами та експлуатаційними
витратами (див. «ДК» №7/2007,«ДК» №9/2007). Можливі такі шляхи: 1) оплата здійснюється орендарем безпосередньо комунальним підприємствам за
рахунками,виставленими на ім’я орендодавця; 2) оплата здійснюється орендодавцю у вигляді компенсації окремо від орендної плати; 3) вартість комунальних та інших витрат включається до орендної плати; 4) у договорі оренди вказується,що витрати на утримання й експлуатацію об’єкта оренди
покладаються на орендаря,і на період оренди ним укладаються договори на отримання
комунальних та інших послуг з постачальниками (таким чином,усі документи
виписуються на ім’я орендаря і можуть бути використані ним як підтвердні для
отримання права на ВВ і ПК з ПДВ). У трьох перших випадках компенсація вартості комунальних та інших платежів у
фізособи,не зареєстрованої СПД-ФО,та СПД-ФО на загальній системі оподаткування
обкладатиметься ПДФО за ставкою 15% (при цьому орендодавець — СПД-ФО сплату
ПДФО має здійснювати самостійно) або не обкладатиметься ПДФО у СПД-ФО —
платника ЄП. У четвертому випадку,зрозуміло,об’єкта обкладення ПДФО також немає,
проте у цьому разі комунальні послуги сплачуватимуться орендарем за
вищими,«підприємницькими» тарифами. Зокрема,в листі НКРЕ від 14.11.2005 р. №05-39-
11/5327 стосовно використання електроенергії для потреб підприємницької діяльності1 у
житловому будинку,квартирі пропонуються два варіанти: 1) у разі якщо підприємницька діяльність здійснюється в окремому приміщенні,то це
приміщення обладнується окремим приладом обліку для врахування обсягу
електроенергії,що використовується для підприємницької діяльності; 2) у разі якщо немає технічної можливості розділити облік (приміщення одночасно
використовується ще й для проживання),сторони повинні скласти акт розподілу
електроенергії на побутові потреби та на потреби підприємницької діяльності. Телефонний зв’язок На підставі п. 86 Правил №720,у разі передачі абонентом телефонізованих квартир в
оренду з орендарем укладається тимчасовий договір за заявами абонента та орендаря на
строк дії договору оренди. Згідно з п. 87 Правил №720,у разі виявлення факту ведення в
телефонізованих квартирах господарської діяльності телефони переоформляються на
службові з подальшим правом на безоплатне поновлення їх як квартирних. Тому при
укладенні тимчасового договору з оператором телекомунікаційних послуг доцільно
вказати,що телефони використовуватимуться як службові. Тарифи на оплату послуг
зв’язку в цьому разі будуть вищими,ніж для квартирних телефонів,але рахунки
виставлятимуться на ім’я орендаря,що дасть йому можливість отримати право на ВВ та
ПК з ПДВ. А тепер на прикладі розглянемо відображення взяття в оренду квартири в обліку
орендаря — юридичної особи. Приклад Договір оренди житлового приміщення для розміщення офісу укладено з
фізособою — не підприємцем,а комунальні та інші послуги оплачуються постачальникам
згідно з укладеними з ними угодами. Приклад бухгалтерського та податкового обліку у
орендаря — юрособи наведено в таблиці. Для прикладу обліку орендних відносин із СПД-ФО — платником ЄП або СПД-ФО на
загальній системі оподаткування слід вилучити проведення 2 і 4,а у проведенні 3 суму
замінити на «6000,00». Таблиця 21 Бухгалтерський і податковий облік в орендаря - юридичної особи № Зміст операції
Бухгалтерський облік Сума,грн Податковий облік
Д-т К-т ВД ВВ
1. Відображено витрати з орендної плати згідно з актом або договором* 92 (93) 685 6000,00 -
6000,00 (!)
2. Утримано ПДФО з суми орендної плати (15%) 685 641/ПДФО 900,00 - -
3. Оплачено рахунок орендодавця 685 311 (301) 5100,00 - -
4. Перераховано суму ПДФО до бюджету 641/ПДФО 311 900,00 - -
5. Відображено витрати на комунальні та інші послуги згідно з рахунками (актами)
постачальників 92 (93) 631 (685) 1000,00 - 1000,00
6. Відображено суму податкового кредиту з ПДВ 641/ПДВ 631 (685) 200,00 - -
7. Оплачено постачальникам вартість наданих послуг 631 (685) 311 1200,00 - -
* Ще раз звертаємо увагу,що віднесення до валових витрат суми орендної плати за
житлове приміщення суперечить думці ДПАУ,тому застерігаємо,що ця операція у
податковому обліку належить до ризикованих. 1 Див. роз’яснення в листах НКРЕ від 27.03.2006 р. №05-39-11/1513 («ДК» №19/2006),від
16.10.2006 р. №5385/11/17-06,від 28.03.2006 р. №01-39-09/1538 та від 14.12.2005 р. №05-34-11/
5905. Нормативна база Закон про власність — Закон України від 07.02.91 р. №697-ХІІ «Про власність». Закон про ОСББ — Закон України від 29.11.2001 р. №2866-XIV «Про об’єднання
співвласників багатоквартирного будинку». Правила №572 — Правила користування приміщеннями житлових будинків,затверджені
постановою КМУ від 08.10.92 р. №572 (в редакції постанови КМУ від 24.01.2006 р. №45). Правила №720 — Правила надання та отримання телекомунікаційних послуг,
затверджені постановою КМУ від 09.08.2005 р. №720. Не тільки оренда Як варіанти-застереження від заборонної норми ч. 2 ст. 813 ЦК іноді пропонується: укласти договір доручення — довіритель доручає повіреному здійснювати такі дії:
оплачувати комунальні та інші послуги,підтримувати житло та комунікації у дієздатному
стані тощо,а для здійснення таких дій повіреному надається право доступу до житла та до
всього майна,що є у приміщенні; укласти договір про співпрацю — одна сторона надає консалтингові (інформаційні,
маркетингові) послуги,друга сторона надає приміщення для персоналу; укласти договір позички — така можливість часом використовується,якщо власником
житла,що надається у позичку,є засновник юридичної особи; внести до статутного фонду юридичної особи право користування
приміщенням,що перебуває у власності одного із засновників. Що робити на практиці Якщо у багатоквартирному будинку створене об’єднання (товариство) співвласників,то
слід керуватися нормами Закону про ОСББ,укладати договір оренди квартири,
погодивши з товариством співвласників;не переводити житло у нежитловий фонд (якщо
реконструкція не потрібна),але отримати необхідні дозволи на оренду та початок роботи. Якщо необхідно провести перепланування та реконструкцію приміщення (за умови,що
воно знаходиться на першому,другому і цокольному поверхах житлового будинку),через
що житло стане непридатним для проживання,— доведеться Оренда житлового приміщення під офіс у фізичної особи
Тема здавання в оренду фізичною особою належного їй на правах приватної власності
житлового приміщення юридичній особі під офіс є однією з проблемних,оскільки досі
чітко не врегульовані правові питання стосовно таких взаємовідносин. У зв’язку з цим
пропонуємо своє бачення цієї проблеми.
Юридичні аспекти орендних відносин між орендодавцем (фізичною особою) і орендарем
(юридичною особою)
Одним з головних питань,пов’язаних з орендою житлового приміщення у фізичної особи
під офіс,є питання правомірності здавання приміщення в оренду з іншою,ніж надання
для проживання,метою (наприклад,під офіс). Згідно зі статтею 6 Житлового кодексу
Української РСР (далі – ЖК) установлено,що надання приміщень у житлових будинках
для потреб промислового характеру забороняється. Житлові будинки та житлові
приміщення призначаються для постійного проживання громадян,а також як службові
приміщення та гуртожитки.
Виходячи з цього деякі фахівці роблять висновок,що житлове приміщення заборонено
здавати в оренду з метою використання його під офіс.
Однак,на нашу думку,встановлена ЖК заборона не поширюється на ситуацію,коли
житлове приміщення здається в оренду юридичній особі під офіс,оскільки у статті 6
ЖК йдеться про те,що житлове приміщення не може бути використане «для потреб
промислового характеру»,що ніяк не стосується розміщення офісу.
Крім того,необхідно взяти до уваги,що згідно зі ст. 150 ЖК громадяни,котрі мають
у приватній власності житловий будинок (частину будинку),квартиру,користуються
ними для власного проживання і проживання членів їхніх сімей та мають право
розпоряджатися цією власністю на свій розсуд:продавати,дарувати,заповідати,здавати
в оренду,обмінювати,робити предметом застави,укладати інші не заборонені законом
угоди.
Отже,цією статтею ЖК прямо зазначено можливість здавання приватної власності в
оренду.
Єдиним обмеженням у випадку здавання житлового приміщення,що перебуває у
приватній власності,в оренду є те,що житлові будинки та житлові приміщення не можуть
бути використані громадянами на шкоду суспільству (ст. 10 ЖК). Іншими словами,
власники житлових приміщень і житлових будинків мають право розпоряджатися своєю
власністю на власний розсуд,враховуючи при цьому,щоб таким використанням не було
завдано шкоди суспільству,тобто були гарантовані нормальні,зокрема екологічні,умови
для проживання громадян.
Діюче законодавство не містить заборони на здавання в оренду під
офіс житлового приміщення,що перебуває у приватній власності Крім того,хотілося б звернути увагу на положення Закону України «Про власність»
від 07.02.91 р. № 697-XII,зі змінами і доповненнями (далі – Закон про власність),згідно
зі статтею 4 якого власник на свій розсуд володіє,користується і розпоряджається 23 належним йому майном,а також має право здійснювати щодо цього майна будь-які дії,
що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської
та іншої діяльності,зокрема передавати його безоплатно або за плату у власність і
користування іншим особам.
Статтею 15 Закону про власність прямо передбачається можливість здавання в оренду
квартири,що належить фізичній особі на праві приватної власності:
«Громадянин,який став власником цього майна (будинку,квартири,гаражу,дачі тощо),
має право розпоряджатися ним на свій розсуд:продавати,обмінювати,здавати в оренду,
укладати інші угоди,не заборонені законом».
Таким чином,громадянин,який має у власності житлове приміщення (квартиру),на наш
погляд,може здати його в оренду суб’єктам підприємницької діяльності під офіс.
Після того,як ми визначилися з тим,що житлове приміщення,яке належить на правах
приватної власності фізичній особі,може бути здано нею в оренду юридичній особі під
офіс,закономірно виникає запитання:а чи необхідно в цьому випадку переводити це
приміщення з житлового фонду до нежитлового?
У період дії постанови КМУ від 31.08.96 р. № 1029 «Про вдосконалення порядку здавання
в оренду житлових приміщень» це питання було чітко врегульоване. Так,згідно з п. 2 цієї
постанови було встановлено,що здавання в оренду суб’єктам підприємництва житлових
приміщень не потребує переведення цих приміщень з житлового до нежитлового фонду.
Цю постанову було скасовано постановою КМУ від 11.05.98 р. № 659,у зв’язку з чим
виникла деяка плутанина в цьому питанні.
Для вирішення цієї проблеми нічого не залишається,як звернутися до положень ЖК.
Механізм переведення придатних для проживання (а в даному випадку факт здавання
в оренду приміщення юридичній особі під офіс якраз не означає,що це приміщення є
непридатним для проживання) житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові
наведено у статті 8 ЖК:
«Переведення придатних для проживання житлових будинків і житлових приміщень
у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові,як правило,не
допускається. У виняткових випадках переведення житлових будинків і житлових
приміщень у нежитлові може здійснюватися за рішенням органів,зазначених у
частині другій статті 7 цього Кодексу (виконавчого комітету обласної,міської (міста
республіканського підпорядкування) ради).
Переведення житлових будинків і житлових приміщень відомчого і громадського
житлового фонду у нежитлові провадиться за пропозиціями відповідних міністерств,
державних комітетів,відомств і центральних органів громадських організацій.
Переведення житлових будинків житлово-будівельних кооперативів у нежитлові не
допускається».
З вимог цієї статті випливає,що ЖК передбачено переведення за рішенням виконавчих
комітетів обласної або міської ради придатних для проживання житлових приміщень
державного і громадського житлового фонду в нежитлові. Що ж стосується переведення
житлових приміщень,що перебувають у приватній власності,в нежитлові,то
законодавчо врегульованого механізму такого переведення на даний момент не існує. У
зв’язку з цим можна зробити висновок,що в розглядуваному випадку (оренда під офіс)
такого переведення здійснювати не потрібно.
У випадку здавання в оренду житлового приміщення під офіс
переводити його з житлового фонду до нежитлового,на наш погляд,
не потрібно Що стосується одержання дозволу на здавання в оренду приватного житлового
будинку або приміщення (квартири),то згідно зі статтею 158 ЖК «Договір найму
житлового приміщення в будинку,що належить громадянину» договір найму житлового
приміщення,що укладається між власником будинку і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті або у створюваному ним органі
управління,стосується правовідносин житлового найму,тобто здавання приміщень в
оренду з метою надання житла. Крім того,згідно зі ст. 159 ЖК «Предмет і термін договору
найму житлового приміщення в будинку,що належить громадянину» не можуть бути
самостійним предметом договору найму приміщення,не придатні для проживання
(підвали тощо),а також підсобні приміщення (кухня,коридор,комора тощо). Іншими
словами,вимоги ЖК поширюються тільки на договори найму житлових приміщень для
проживання громадян.
Взаємовідносини між орендодавцем і орендарем житлового приміщення,що буде
використовуватися під офіс,регулюються нормами Цивільного кодексу. Підтвердженням
цьому може бути положення статті 12 Закону України «Про приватизацію державного
житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-XII,зі змінами і доповненнями:
«Власник приватизованого житла має право розпоряджатися квартирою (будинком) на
свій розсуд:продавати,дарувати,заповідати,здавати в оренду,обмінювати,заставляти,
укладати інші угоди,не заборонені законом. Порядок здійснення цих прав власником
житла регулюється цивільним законодавством України».
Нормами Цивільного кодексу не передбачене одержання дозволу на
здавання в оренду майна,що перебуває у приватній власності Враховуючи вищевикладене,а також те,що норми Цивільного кодексу не містять вимоги
про одержання спеціального дозволу на здавання власником приміщення юридичній особі
під офіс,можна зробити висновок,що одержувати дозвіл на здавання в оренду майна,яке
перебуває у приватній власності,не потрібно.
Виклавши свою позицію щодо юридичних нюансів орендних відносин між фізичною
і юридичною особою при здаванні житлового приміщення під офіс,перейдемо
безпосередньо до розгляду податкового і бухгалтерського обліку орендних операцій.
Податковий та бухгалтерський облік орендних операцій
За договором оренди житлового приміщення у фізичної особи (далі – приміщення) під
офіс,який обов’язково має бути укладено в письмовій формі,основними витратами
орендаря приміщення,податковий та бухгалтерський облік яких ми і розглянемо,є
витрати:
– на виплату орендної плати орендарю;
– на оплату комунальних послуг,послуг зв’язку;
– пов’язані з проведенням ремонтів та інших поліпшень орендованого приміщення.
Податковий та бухгалтерський облік орендної плати
Згідно із Законом України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 22.05.97
р. № 283/97-ВР,зі змінами і доповненнями (далі – Закон про податок на прибуток),
господарська операція фізичної особи,що передбачає передачу орендарю права
користування основними фондами на термін,який не перевищує терміну їх повної
амортизації,з обов’язковим поверненням таких основних фондів їх власникам після
закінчення терміну дії орендної угоди класифікується як оперативна оренда. При цьому
основні фонди,отримані в оперативну оренду,у складі основних засобів орендаря не
відображаються.
Сплачена (нарахована) сума орендної плати щодо оперативної оренди (в розглядуваному
випадку щодо оренди приміщення під офіс) на підставі пп. 5.2.1 ст. 5 Закону про податок
на прибуток включаються до складу валових витрат орендаря приміщення.
Сплачена (нарахована) сума орендної плати включається до складу
валових витрат орендаря Ця сума відображається в рядку 9 додатка Ж до декларації про прибуток підприємства і в
рядку 12 самої декларації. 25 Порядок бухгалтерського обліку операційної оренди регулюється П(С)БО 14 «Оренда»,
затвердженим наказом Мінфіну України від 28.07.2000 р. № 181.
Одержання і повернення орендованого приміщення оформляється актом приймання-
передачі,на підставі якого орендар зараховує об’єкт операційної оренди на забалансовий
рахунок 01 «Орендовані необоротні активи». При цьому вартість орендованого
приміщення,за якою орендар буде зараховувати на забалансовий облік об’єкт операційної
оренди,має бути вказано в договорі оренди. Для визначення цієї вартості орендарю
– фізичній особі необхідно отримати в БТІ довідку-характеристику приміщення,що
здається в оренду.
Згідно з п. 9 П(С)БО 14 «Оренда» належна за користування об’єктом операційної оренди
плата визнається витратами згідного з П(С)БО 16 з урахуванням способу одержання
економічних вигод,пов’язаних з використанням об’єкта операційної оренди.
Це означає,що сума нарахованої орендної плати за договором оренди приміщення
під офіс,виходячи з функціонального призначення об’єкта операційної оренди,
відображається у складі адміністративних витрат (рядок 070 розділу I Звіту про фінансові
результати).
Покажемо в таблиці порядок нарахування суми орендної плати в бухгалтерському обліку
орендаря приміщення:
Кореспондуючі рахунки
Зміст господарської операції
кредит
дебет
Нараховано орендну плату:
– підприємствами,що не використовують рахунки класу
92
685
8 «Витрати за елементами»
685
– підприємствами,що використовують рахунки класу 84
8 «Витрати за елементами»
92
84
– малими підприємствами
84
685 Розглядаючи порядок податкового і бухгалтерського обліку орендних операцій,
здійснюваних за договором оренди приміщення під офіс,слід зазначити,що ці
взаємовідносини ускладнені не тільки тим,що як об’єкт оренди виступає житлове
приміщення,а й тим,що орендодавцем виступає фізична особа.
Для фізичної особи одержання коштів за надання власного майна в оренду є одним з
джерел додаткового доходу,у зв’язку з чим підприємству (орендарю) необхідно знати
порядок обкладення цієї виплати прибутковим податком і зборами до соціальних фондів.
Виплата орендної плати працівнику підприємства
Часто трапляються випадки,коли в ролі орендодавця приміщення виступає працівник
підприємства.
У першу чергу розглянемо,як сума виплачуваної орендної плати обкладається
прибутковим податком з громадян,порядок справляння якого регламентується Декретом
Кабінету Міністрів України «Про прибутковий податок з громадян» від 26.12.92 р. № 13-
92,зі змінами і доповненнями (далі – Декрет),та Інструкцією про прибутковий податок з
громадян,затвердженою наказом ГДПІУ від 21.04.93 р. № 12,зі змінами і доповненнями
(далі – Інструкція про прибутковий податок).
Тут,зокрема,слід звернути увагу на положення пп. 5.4.1 Інструкції про прибутковий
податок. Відповідно до цього підпункту до місячного сукупного оподатковуваного
доходу не включаються виплати в межах амортизації за знос інструменту,обладнання,
транспортних засобів та іншого майна,що належить працівнику і використовується для
потреб підприємства.
Природа компенсаційної виплати в межах амортизації за знос полягає,на наш погляд,
у покритті орендарем витрат орендодавця на утримання приміщення в придатному для
експлуатації стані,і поточному ремонті орендованого приміщення. Тому у випадку,якщо в договорі оренди передбачено,що витрати на підтримання
приміщення в придатному для експлуатації стані,а також витрати,пов’язані з
проведенням поточного ремонту,несе орендодавець (фізична особа),то для цілей
обкладення прибутковим податком сукупний оподатковуваний дохід орендодавця
(орендну плату) має бути зменшено на суму компенсації,передбачену пп. 5.4.1 Інструкції
про прибутковий податок в межах амортизації.
Інакше,якщо зазначені витрати згідно з договором оренди несе орендар приміщення,
вся сума орендної плати,що виплачується орендодавцю,має обкладатися прибутковим
податком за шкалою ставок,встановленою Указом Президента України від 21.11.95
р. № 1082/95 «Про внесення змін до Указу Президента України від 13.09.94 р. № 519 (з
урахуванням положень Указу Президента України «Про грошову реформу в Україні»).
На практиці,укладаючи договір оренди житлового приміщення під офіс,витрати на
підтримання орендованого майна в робочому стані та витрати на проведення поточного
ремонту,як правило,несе орендар (юридична особа).
На суму орендної плати,що виплачується працівнику,збори до
Пенсійного фонду (32 %),до Фонду соціального страхування (4 %),
до Державного фонду сприяння зайнятості населення (1,5 %) не
нараховуються Що стосується зборів до соціальних фондів,то нарахування зборів до Пенсійного
фонду (32 %),до Фонду соціального страхування (4 %),до Державного фонду сприяння
зайнятості населення (1,5 %) на суму орендної плати не здійснюються,і ось чому.
Згідно з п. 1 ст. 2 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне
страхування» від 26.06.97 р. № 400/97-ВР,зі змінами і доповненнями (далі – Закон № 400),
базою обкладення збором до Пенсійного фонду (32 %) є фактичні витрати на оплату праці
(крім виплат,що не включаються до бази для нарахування страхових внесків відповідно
до п. 2 ст. 5 Декрету),а також винагороди,виплачувані за виконані роботи (послуги) за
договорами цивільно-правового характеру. Згідно з Цивільним кодексом України договір
оренди є договором майнового найму і передбачає виплату орендарем орендодавцю
плати за користування майном,а не винагороди за виконану роботу або надану послугу.
Отже,збір до Пенсійного фонду в розмірі 32 % не повинен нараховуватися на суму
орендної плати,виплачуваної фізичній особі,оскільки цим збором обкладаються доходи,
що виплачуються фізичним особам за виконану роботу,надані послуги (наприклад,за
договорами підряду,доручення)*.
Питання ж про нарахування збору на обов’язкове соціальне страхування,в тому числі на
випадок безробіття (5,5 %),на суму орендної плати відпадає сам собою,оскільки згідно
із Законом України «Про збір на обов’язкове соціальне страхування» від 26.06.97 р. №
402/97-ВР,зі змінами і доповненнями,до бази оподаткування цими зборами виплати
за договорами цивільно-правового характеру не включаються. Отже,збори до Фонду
соціального страхування,до Державного фонду сприяння зайнятості населення не
нараховуються.
Щодо утримань із суми орендної плати,що виплачується працівнику підприємства,а
саме:зборів до Пенсійного фонду (1 або 2 %),до Державного фонду сприяння зайнятості
населення (0,5 %),то з такою ж упевненістю сказати про їх відсутність,на жаль,не можна,
і ось чому.
Згідно із Законом № 400 і Законом № 402 платниками збору до Пенсійного фонду (1 або
2 %) є:
1) фізичні особи,які працюють на умовах трудового договору (контракту);
2) фізичні особи,які виконують роботи (послуги) згідно з цивільно-правовими
договорами.
При цьому об’єктом обкладення зборами для таких платників є сукупний
оподатковуваний дохід,обчислений відповідно із законодавством України. 27 Стосовно обкладення прибутковим податком,як уже зазначалося,сума орендної плати
в певних випадках обкладається прибутковим податком,тобто створює об’єкт для
утримання зборів до соціальних фондів.
Що ж стосується включення орендодавця до кола платників цих зборів,то виходячи з
положень зазначених законів редакції фізичні особи – працівники підприємства до нього
потрапляють.
У зв’язку з цим,на нашу думку,із суми орендної плати,виплачуваної орендодавцю –
працівнику підприємства,слід утримувати збір до Пенсійного фонду і Державного фонду
сприяння зайнятості населення**.
Звертаємо вашу увагу,що з 01.01.2001 р. набрав чинності Закон України «Про
загальнообов’язкове державне соціальне страхування на випадок безробіття» від
02.03.2000 р. № 1533-Ш. З визначення об’єкта обкладення збором на обов’язкове державне
соціальне страхування на випадок безробіття (0,5%) можна зробити висновок,що з
01.01.2001 р. цей збір не справляється із суми виплачуваної орендодавцю – працівнику
підприємства орендної плати.
Розглянемо на числовому прикладі порядок відображення операцій,пов’язаних з
виплатою працівнику підприємства орендної плати за користування орендованим
приміщенням.
Припустимо,що заробітна плата працівника відділу збуту за місяць склала 200 грн.,суму
орендної плати за місяць установлено за домовленістю сторін – 500 грн.
У цьому випадку сукупний оподатковуваний дохід,з якого утримуються прибутковий
податок,збір до Пенсійного фонду,становить 700 грн.
При цьому сума утримань із сукупного оподатковуваного доходу працівника складе:
– прибутковий податок – 125,55 грн.=19,55 + 0,20 x (700 – 170);
– збір до Пенсійного фонду (2 %) – 14 грн.=700 x 0,02;
В обліку буде зроблено такі записи:
Сума,Кореспондуючі рахунки
Зміст господарської операції
грн.
дебет кредит
Нараховано заробітну плату
200
93
661
Відображено нарахування на заробітну плату:
– до Пенсійного фонду (32 %)
64
93
651
– до Фонду соціального страхування (4 %)
8
93
652
– до Державного фонду сприяння зайнятості населення
3
93
653
(1,5 %)
Нараховано орендну плату
500
92
685
Утримано із сукупного оподатковуваного доходу працівника:
641/«Прибутковий
– прибутковий податок
125,55 661
податок»
– збір до Пенсійного фонду
14
661
651
Виплачено заробітну плату
60,45 661
301
Виплачено суму орендної плати
500
685
301 Виплата орендної плати орендодавцю,який не є працівником підприємства
Перш ніж розглянути обов’язки підприємства – орендаря приміщення щодо
оподаткування виплачуваної орендодавцю (фізичній особі) орендної плати,визначимо
обов’язки самого орендодавця (фізичної особи).
Порядок обкладення прибутковим податком доходів фізичних осіб,отриманих від
здавання в оренду рухомого і нерухомого майна,регулюється положеннями розділу
IV Декрету про прибутковий податок і розділом IV Інструкції про прибутковий
податок «Оподаткування доходів від заняття підприємницькою діяльністю та інших доходів».
Згідно з п. 14.4 Інструкції про прибутковий податок громадяни (які не є суб’єктами
підприємництва),що одержують дохід від регулярної діяльності (в тому числі і від
здавання в оренду нерухомого майна),у 5-денний термін після закінчення місяця з дня
виникнення джерела доходів подають до податкових органів декларацію про доходи. У
декларації зазначаються розмір фактичного доходу за перший місяць і розмір очікуваного
(оцінного) доходу до кінця поточного року. На підставі поданої декларації податковий
орган у 15-денний термін з дня одержання декларації здійснює нарахування громадянину
авансових сум прибуткового податку,сплачуваних громадянином протягом року
щоквартально по 25 % річної суми прибуткового податку в такі терміни:до 15 березня,до
15 травня,до 15 серпня і до 15 листопада.
Для уникнення подвійного оподаткування громадян,які підтвердили
сплату авансових платежів прибуткового податку платіжним
повідомленням,прибутковий податок у джерела виплати не
утримується Для уникнення подвійного оподаткування у джерела виплати доходів не утримується
прибутковий податок з громадян,що підтвердили сплату авансових платежів
прибуткового податку платіжним повідомленням про сплату авансових платежів. Отже,
в даному випадку підприємство (орендар),виплачуючи орендодавцю орендну плату,не
утримує прибутковий податок за ставкою 20 %.
Це твердження грунтується на положеннях пп. 14.1.1 Інструкції про прибутковий податок,
в якому зазначено:
«З метою уникнення фактів подвійного оподаткування за місцем виплати доходів
не утримується податок з громадян,які є суб’єктами підприємництва,приватними
нотаріусами або адвокатами,котрі підтверджують це оригіналом свідоцтва про
державну реєстрацію як суб’єкта підприємницької діяльності (про право на заняття
нотаріальною діяльністю,про право на заняття адвокатською діяльністю) і які
підтвердили платіжним повідомленням (патентом,свідоцтвом про сплату єдиного
податку) сплату авансових платежів,прибуткового податку (фіксованого розміру
прибуткового податку,єдиного податку)».
На наш погляд,факт подання платіжного повідомлення про сплату авансових платежів
з доходу,отриманого фізичною особою,достатній для неутримання підприємством
(орендарем) із суми орендної плати прибуткового податку за ставкою 20 %. При цьому
фізична особа не зобов’язана у цьому випадку реєструватися як суб’єкт підприємницької
діяльності.
У разі ж якщо фізична особа (орендодавець) не надала підприємству (орендарю)
платіжного повідомлення про сплату авансових платежів,підприємство,яке виплачує
орендну плату,зобов’язане утримати з доходу орендодавця прибутковий податок за
ставкою 20 %.
Сума орендної плати,виплачувана фізичній особі,яка не є
працівником підприємства,зборами до соціальних фондів не
обкладається Що стосується нарахування зборів до Пенсійного фонду (32 %),до Фонду соціального
страхування (4 %),до Державного фонду сприяння зайнятості населення (1,5 %) і
утримань зборів до Пенсійного фонду (1 або 2 %) та до Державного фонду сприяння
зайнятості населення (0,5 %),то такі збори із суми орендної плати,виплачуваної
громадянам,котрі не є працівниками підприємства,не стягуються,оскільки в даному
випадку фізична особа не має трудових відносин з підприємством – орендарем і не є
особою,що працює за договором цивільно-правового характеру. 29 Якщо орендодавець – пов’язана особа
На практиці трапляються випадки,коли в ролі орендодавців приміщення під офіс
виступають фізичні особи,котрі згідно із Законом про податок на прибуток є пов’язаними
особами (директор,засновник).
У цьому випадку ми хотіли б звернути увагу на порядок податкового обліку операцій
з виплати орендної плати пов’язаній особі,встановлений п. 7.4 Закону про податок на
прибуток. Згідно з цим пунктом витрати платника податку (орендаря) на сплату орендних
платежів пов’язаним особам визначаються виходячи з договірних цін,але не вище
звичайних.
Виходячи з того,що в цій ситуації звичайну ціну неможливо ні знайти в засобах масової
інформації (довідники та прайс-листи),ні визначити на підставі цін,що склалися на
підприємстві за аналогічними орендними операціями (їх,як правило,немає),сума
орендної плати,встановлена за домовленістю сторін,буде в даній ситуації звичайною
ціною і в повному обсязі включатиметься до складу валових витрат підприємства-
орендаря.
Податковий та бухгалтерський облік інших витрат,понесених орендарем
У процесі користування орендованим приміщенням орендар,крім витрат на виплату
орендної плати,несе витрати,пов’язані з експлуатацією орендованого майна (витрати за
користування послугами зв’язку,витрати,пов’язані з оплатою комунальних послуг),а
також витрати,пов’язані з поточним,капітальним ремонтом та іншими поліпшеннями
орендованого приміщення. Розглянемо порядок податкового і бухгалтерського обліку
таких витрат.
Витрати,пов’язані з оплатою комунальних послуг
Враховуючи,що правила користування комунальними послугами різні для населення
та інших споживачів таких послуг (підприємств – юридичних осіб),тимчасово на період
дії договору оренди необхідно переоформити договори з комунальними службами на ім’я
орендаря.
У податковому обліку орендар суми комунальних платежів відносить на валові витрати
підприємства на підставі пп. 5.2.1 ст. 5 Закону про податок на прибуток. При цьому
орендар має право включити вартість спожитих послуг до валових витрат уже на дату
одержання документа,що підтверджує кількість спожитих послуг,– рахунка підприємств
житлово-комунального господарства.
Щодо обліку податкових зобов’язань і податкового кредиту щодо ПДВ,то до 01.01.2001
р. при визначенні дати виникнення податкових зобов’язань і податкового кредиту щодо
ПДВ слід було керуватися положеннями п. 11.11 Закону України «Про податок на додану
вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР,зі змінами і доповненнями,(далі – Закон про ПДВ),а
саме:
«До 1 січня 2001 року платники податку,що продають вугілля і вугільні брикети,
електричну енергію,газ,надають послуги з водопостачання (каналізації)... застосовують
спосіб виникнення податкових зобов’язань з продажу товарів (послуг),при якому датою
виникнення податкових зобов’язань є дата зарахування коштів на банківський рахунок чи
до каси такого платника податку або одержання інших видів компенсацій вартості таких
товарів (послуг)...
У споживачів зазначених послуг,зареєстрованих як платники податку,датою виникнення
права на податковий кредит є дата списання коштів з їх банківського рахунка в оплату
таких товарів (послуг) або надання інших видів компенсації їх вартості».
Починаючи з 01.01.2001 р. підприємство (орендар) має право на податковий кредит щодо
ПДВ за правилом «першої події».
З цього випливає,що підприємство (орендар),яке виступає в ролі споживача
комунальних послуг,мало право на податковий кредит щодо ПДВ тільки при
перерахуванні коштів підприємствам житлово-комунального господарства в оплату
спожитих комунальних послуг,тобто за «касовим» методом.
У регістрах бухгалтерського обліку витрати на оплату комунальних послуг,пов’язані з експлуатацією приміщення,орендованого під офіс,відображаються на рахунку
92 «Адміністративні витрати».
Розглянемо на числовому прикладі порядок відображення розрахунків щодо комунальних
платежів у податковому і бухгалтерському обліку підприємства,що орендує приміщення
під офіс.
Підприємствами житлово-комунального господарства виставлено рахунки на вартість
спожитих комунальних послуг у сумі 120 грн.,у тому числі ПДВ – 20 грн.
В обліку підприємства-орендаря буде зроблено такі записи:
Бухгалтерський облік
Податковий облік
Сума,
Зміст господарської операції
валовий валові
грн.
дебет
кредит
дохід
витрати
На підставі рахунків,виписаних підприємствам житлово-комунальними господарствами,
вартість спожитих комунальних послуг включено до складу адміністративних витрат:
–
підприємствами,
що 84
631
використовують рахунки класу
100
92
84
8 «Витрати за елементами»
–
підприємствами,
що
не
100
використовують рахунки класу 92
631
100
8 «Витрати за елементами»
– малими підприємствами
84
631
100
Відображено суму ПДВ
644
631
20
Відображено право на податковий
кредит щодо ПДВ (отримано 641
644
20
податкову накладну)
Оплачено
рахунки
житлово-
комунальних
господарств
за 631
311
120
спожиті послуги Витрати,пов’язані з оплатою послуг телефонного зв’язку
У випадку якщо приміщення,що надається в оренду,телефонізоване,для того щоб
орендар міг користуватися послугами зв’язку,обов’язково слід тимчасово (на термін
оренди) переоформити договір на одержання послуг зв’язку на ім’я орендаря з подальшим
правом поновлення попереднього договору,укладеного між підприємством зв’язку і
орендодавцем (фізичною особою).
Договір на одержання послуг зв’язку обов’язково слід тимчасово
переоформити на ім’я орендаря Виконання цієї вимоги зумовлене в першу чергу положеннями п. 51 Правил користування
місцевим телефонним зв’язком,затверджених постановою КМУ від 22.04.97 р. № 385,
згідно з яким абонент телефонної мережі (в даному випадку орендодавець – фізична
особа) зобов’язаний не допускати самовільної передачі телефонів в оренду підприємствам,
установам,організаціями і громадянам. Інакше підприємство зв’язку має право
призупинити користування телефоном або розірвати договір.
Крім того,необхідно також враховувати,що тарифи на оплату послуг телефонного
зв’язку для юридичних осіб вищі,ніж для фізичних. У зв’язку з цим при оренді житлового
приміщення (наприклад,квартири,що належить громадянину) абонент (орендодавець)
повинен повідомити про це підприємство зв’язку у триденний термін. У разі невиконання
вищезазначених вимог абонент зобов’язаний відшкодувати підприємству зв’язку втрачені
за рахунок різниці в тарифах доходи. 31 На підставі виставленого підприємством зв’язку рахунка на оплату спожитих послуг
підприємство має право віднести на валові витрати вартість таких послуг,а на підставі
отриманої податкової накладної – відобразити податковий кредит щодо ПДВ.
У бухгалтерському обліку вартість спожитих послуг телефонного зв’язку,так само,як і
вартість спожитих комунальних послуг,включається до складу адміністративних витрат
підприємства.
Витрати,пов’язані із здійсненням ремонту та інших поліпшень орендованого приміщення
Орендуючи приміщення під офіс у фізичної особи,нерідко саме орендар несе витрати,
пов’язані з проведенням поточного і капітального ремонтів орендованого приміщення.
Крім того,в окремих випадках орендар також здійснює телефонізацію цього приміщення.
У договорі оренди необхідно застерегти порядок проведення
поточного і капітального ремонтів,а також порядок відшкодування
понесених орендарем у зв’язку з цим витрат Перш ніж перейти до розгляду податкового і бухгалтерського обліку понесених у зв’язку
з проведенням вищезазначених операцій витрат,слід зауважити,що всі права орендаря
на проведення таких заходів мають бути обов’язково застережені в договорі оренди.
При цьому також слід застерегти,чи відшкодовуються орендодавцем (фізичною особою)
понесені орендарем витрати.
Як показує практика,найчастіше витрати на ремонт та інше поліпшення орендованого
приміщення орендарем не відшкодовуються. Тому ми зупинимося на розгляді саме цього
варіанту.
У податковому обліку порядок відображення витрат на поліпшення основних фондів,
отриманих в оперативну оренду,регламентується п. 8.8 Закону про податок на прибуток.
Згідно з положенням цього підпункту,у випадку якщо за договором оперативної оренди
орендодавець зобов’язує або дозволяє орендарю здійснювати поліпшення об’єкта
оперативної оренди,орендар може збільшити (створити) балансову вартість відповідної
групи основних фондів на вартість фактично здійснених поліпшень такого об’єкта. При
цьому орендарем не враховується балансова вартість об’єкта оперативної оренди,за
винятком вартості фактично проведених його поліпшень,при застосуванні пункту 8.7
Закону про податок на прибуток.
У пункті 8.7 цього Закону зазначено,що платники податку мають право протягом
звітного року віднести до валових витрат будь-які витрати,пов’язані з поліпшенням
основних фондів,у сумі,що не перевищує п’яти відсотків сукупної балансової вартості
груп основних фондів на початок звітного року.
Іншими словами,орендар понесені у зв’язку з поліпшенням орендованого приміщення
витрати в межах 5 % сукупної балансової вартості груп власних основних фондів
на початок року включає до валових витрат (рядок 24 декларації про прибуток
підприємства). На решту витрат орендар створює балансову вартість групи основних
фондів,зокрема,групи 1. Амортизація створеного об’єкта основних фондів здійснюється
до досягнення балансовою вартістю такого об’єкта 1700 грн. з подальшим списанням
залишкової вартості до складу валових витрат за результатами відповідного податкового
періоду.
Порядок податкового обліку витрат,понесених у зв’язку з
поліпшенням орендованого приміщення,залежить лише від
вартісного критерію,встановленого Законом про податок на
прибуток Звертаємо вашу увагу на відмітну особливість податкового обліку витрат,пов’язаних
з поліпшенням орендованого приміщення. Ця особливість полягає в тому,що порядок
податкового обліку таких витрат (віднесення на валові витрати або створення балансової вартості об’єкта основних засобів) залежить лише від вартісного обмеження,
встановленого Законом про податок на прибуток,– 5 % сукупної балансової вартості
груп основних фондів на початок року. Що ж стосується технічної сутності здійснюваних
заходів (поточний ремонт,капітальний ремонт,модернізація,реконструкція тощо),то для
податкового обліку цей факт не має значення.
У бухгалтерському обліку визначальне значення у порядку
відображення витрат,понесених у зв’язку з поліпшенням
орендованого приміщення,має технічний аспект здійснюваних
заходів На відміну від податкового обліку в бухгалтерському обліку визначальне значення
у порядку відображення витрат,понесених у зв’язку з поліпшенням орендованого
приміщення,має технічний аспект здійснюваних заходів. При цьому не варта уваги сама
сума понесених витрат.
Для того щоб визначити порядок відображення витрат,пов’язаних з поліпшенням
орендованого приміщення,слід звернутися до положень П(С)БО 14 «Оренда» і П(С)БО
7 «Основні засоби»,затвердженого наказом Мінфіну України від 27.04.2000 р. № 92.
Згідно з п. 15 П(С)БО 7 «Основні засоби» витрати,здійснювані для підтримання об’єкта в
робочому стані та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод від
його використання,включаються до складу витрат.
Витрати орендаря на поліпшення об’єкта операційної оренди (модернізація,модифікація,
дообладнання,реконструкція тощо),які спричинюють збільшення майбутніх економічних
вигод,первісно очікуваних від його використання,відповідно до п. 8 П(С)БО 14 «Оренда»
відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших
необоротних активів.
Таким чином,для відображення в регістрах бухгалтерського обліку витрат,пов’язаних
з поліпшенням орендованого приміщення,необхідно в першу чергу виділити заходи,
спрямовані на підтримання об’єкта операційної оренди в робочому стані,витрати на які
будуть списуватися до складу витрат підприємства.
До заходів,спрямованих на підтримання об’єкта оренди в робочому стані,можна віднести
поточний і капітальний ремонт.
Згідно з листом Державного комітету будівництва,архітектури і житлової політики
України від 13.01.98 р. № 7/11 «Про визначення понять поточного і капітального ремонтів
житлових і громадських будинків» поточний ремонт будинку – це комплекс ремонтно-
будівельних робіт з метою оновлення його конструкцій і систем інженерного обладнання,
а також підтримання експлуатаційних якостей,не пов’язаних зі зміною техніко-
економічних показників.
Капітальний ремонт будинків – це комплекс ремонтно-будівельних робіт,пов’язаних з
оновленням або поліпшенням експлуатаційних показників,із заміною чи оновленням
несучих або огороджуючих конструкцій та інженерного обладнання без зміни будівельних
габаритів об’єкта і його техніко-економічних показників.
Із загального визначення поточного і капітального ремонту випливає,що заходи,які
відносяться до них,спрямовані на підтримання діючих об’єктів основних засобів у
працездатному стані із збереженням їх якості. При проведенні ремонту не створюються
принципово нові якості існуючого об’єкта.
Витрати,понесені у зв’язку з проведенням заходів,спрямованих
на підтримання орендованого майна в робочому стані,в
бухгалтерському обліку відносяться на витрати підприємства Розглянемо на числовому прикладі порядок відображення витрат на проведення ремонту
орендованого приміщення в регістрах бухгалтерського обліку. 33 Припустимо,що вартість здійснюваного «косметичного» ремонту офісу (наприклад,
переклеювання шпалер,фарбування віконних рам тощо),виконаного підрядним
способом,склала 2400 грн.,у тому числі ПДВ – 400 грн. Порядок розрахунків,
установлений за договором підряду,– передоплата.
У регістрах бухгалтерського обліку операції,пов’язані з проведенням зазначеного
ремонту,відображаються такими записами:
Кореспондуючі
Сума,
рахунки
Зміст господарської операції
грн.
дебет
кредит
Перераховано сторонній організації передоплату за
2400
371
311
ремонт
Відображено податковий кредит щодо ПДВ (отримано
400
641
644
податкову накладну)
Відображено вартість проведеного поточного ремонту у
складі адміністративних витрат (підписано акт виконаних 2000
92
631
робіт)
Списано суму податкового кредиту щодо ПДВ
400
644
631
Проведено зарахування заборгованостей
2400
631
371 На відміну від ремонтів при проведенні модернізації та реконструкції об’єктів основних
засобів виконуються роботи,спрямовані на поліпшення експлуатаційних якостей
основних засобів,в результаті яких вони набувають нових якостей. Сутність модернізації
та реконструкції полягає в розширенні існуючих можливостей об’єкта основних засобів,
одержанні будь-яких нових технічних характеристик,раніше не властивих цьому об’єкту.
Витрати,понесені у зв’язку з проведенням заходів,спрямованих на
поліпшення експлуатаційних якостей орендованого приміщення,в
бухгалтерському обліку відображаються як капітальні інвестиції у
створення інших необоротних активів Яскравим прикладом модернізації орендованого приміщення є його телефонізація.
Витрати на установлення телефону в орендованому приміщенні згідно з П(С)БО
14 «Оренда» капіталізуються,тобто відображаються на рахунку 153 «Придбання
(виготовлення) інших необоротних матеріальних активів» з подальшим списанням таких
витрат на субрахунок 117 «Інші необоротні активи».
Відповідно до п. 27 П(С)БО 7 «Основні засоби» орендар нараховує амортизацію щодо
створеного таким чином об’єкта необоротних активів із застосуванням прямолінійного
або виробничого методу.
Виробничий метод,за яким місячна сума амортизації визначається як добуток
фактичного місячного обсягу продукції (робіт,послуг) і виробничої ставки амортизації,в
розглядуваній ситуації не може бути практично застосовано. Тому орендар приміщення
нараховує амортизацію щодо створеного об’єкта за прямолінійним методом. При цьому
термін корисного використання такого об’єкта вважаємо за доцільне встановлювати
виходячи з терміну договору оренди приміщення. Нарахування суми амортизації в
регістрах бухгалтерського обліку орендарем приміщення відображається по дебету
рахунка 92 і кредиту рахунка 132 «Знос інших необоротних активів».
Завершуючи розгляд операцій з оренди житлового приміщення у фізичної особи,
висловимо сподівання,що повернення до цієї теми в засобах масової інформації знову
і знову стане поштовхом до врегулювання юридичних аспектів цього питання на
законодавчому рівні. Т. Онищенко ВСУ,здається,не проти
Згідно зі ст. 4 Закону "Про власність",власник на свій розсуд володіє,користується і
розпоряджається належним йому майном,має право здійснювати щодо свого майна
будь-які дії,що не суперечать закону,може використовувати його для здійснення
господарської та іншої не забороненої законом діяльності,зокрема передавати його
безоплатно чи платно у володіння і використання іншим особам. У ст. 15 цього Закону
сказано,що громадянин,який став власником квартири,має право розпоряджатися
нею на свій розсуд - продавати,обмінювати,здавати в оренду,укладати інші угоди,не
заборонені законом.
Отже,можна поставити під сумнів твердження,що власник (користувач) квартири має
право за наявності бажання створити офіс у квартирі.
Так,у названому Законі йдеться про права власника,який має право вчиняти щодо
належного йому майна будь-які дії,не заборонені законом. Тобто норми Закону не
поширюються на осіб,яким майно належить на праві користування. Крім того,власники,
реалізуючи право власності на майно (в цьому випадку - квартиру),повинні діяти в
межах повноважень,наданих іншими законами України.
Разом з тим,можна припустити,що Верховний суд України дотримується іншої точки
зору з цієї проблематики. Зокрема,відповідно до Постанови Пленуму ВС України від
07.02.91 р. №7 "Про практику застосування судами законодавства,що регулює право
приватної власності громадян на житловий будинок"(зі змінами),судам рекомендовано
при вирішенні справ цієї категорії застосовувати норми Закону України "Про
власність":"При вирішенні справ цієї категорії слід мати на увазі,що,відповідно до Закону
України від 7 лютого 1991 року "Про власність"... громадянин,якому належить право
приватної власності на жилий будинок (частину будинку),має право розпоряджатись цим
майном на свій розсуд:заповідати,продавати,обмінювати,здавати в оренду,передавати
його в тимчасове користування іншим громадянам,юридичним особам та державі
(статті 4,15,19)".
Оскільки житловий будинок,як і квартира у житловому багатоквартирному будинку,є
рівнозначними об’єктами житлового фонду,то можна зробити висновок,що передбачені
Постановою ВС України права власників житлових будинків поширюються за аналогією
і на власників квартир.
У згаданій вище Постанові йдеться про можливість укладення договорів оренди
власників житлових будинків (квартир) з фізичними і юридичними особами. Зрозуміло,
що юридична особа як суб’єкт житлових правовідносин у силу своєї юридичної природи
в будь-якому випадку не зможе використовувати квартиру за її основним призначенням -
для проживання.
Тобто ВСУ,підтверджуючи правомірність укладення договорів оренди житлових
приміщень з юридичними особами,тим самим встановив і законність використання
квартир в інших господарських цілях,ніж проживання. З такого тлумачення Постанови
ВСУ від 07.02.91 р. №7 та Закону України "Про власність"випливає можливість
переобладнання квартири під офісне приміщення.
Норми ЖК прямої відповіді не дають:застаріли
Звернемося до положень ЖК,який є спеціальним нормативно-правовим актом,що
врегульовує правовідносини у сфері використання об’єктів житлового фонду України.
У ст. 150 ЖК сказано,що громадяни,які мають у приватній власності будинок (частину
будинку),квартиру,користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання
членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд:продавати,
дарувати,заповідати,здавати в оренду,обмінювати,закладати,укладати інші не
заборонені законом угоди.
Нежитлове приміщення,яке може бути розміщене у житловому будинку і,відповідно, Економіст-аналітик редакції газети «Податки та бухгалтерський
облік» 35 входити до житлового комплексу,не включається до житлового фонду і є самостійним
об’єктом цивільно-правових угод.
Будемо виходити з того,що власник при укладенні угод щодо належного йому майна не
може передати більше прав,ніж йому належать. А в ст. 150 ЖК сказано,що власники
мають право використовувати квартиру виключно для особистого проживання і
проживання членів їх сімей. Фактично ця стаття фіксує загальне правило,яким
встановлено обов’язкове цільове використання відповідного нерухомого майна.
У ст. 6 ЖК безпосередньо сказано про призначення житлових будинків і житлових
приміщень. Зокрема,житлові будинки і житлові приміщення призначаються для
постійного проживання громадян,а також для використання у встановленому порядку як
службових житлових приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у житлових будинках
для потреб промислового характеру забороняється.
Аналізуючи положення цієї норми,важко дійти однозначного висновку щодо цілей,в
яких може використовуватися житлове приміщення. Але ж,крім вищезазначених цілей,є
й інші,оскільки нині є різні види діяльності суб’єктів господарювання України,про які в
чинному ЖК нічого не сказано.
Враховуючи правосвідомість законодавця у роки прийняття ЖК,коли підприємницька
діяльність заборонялася чинним законодавством,можна припустити,що автори кодексу
навели у ст. 6 вичерпний перелік цілей,в яких могла або не могла використовуватися
квартира відповідно до реалій того часу. Тобто словосполученням "потреби промислового
характеру"законодавець намагався охопити всі інші цілі,крім тих,що прямо зазначені у
цій нормі.
Зміни до ст. 6 ЖК прийняті не були,а фізичні та юридичні особи нині мають право вільно
провадити всі не заборонені законом види підприємницької діяльності. От і виходить,що
застарілі норми ЖК не дають прямої відповіді на запитання:чи можна використовувати
об’єкти житлового фонду в інших цілях,ніж передбачені кодексом? Хоча з урахуванням
вищезазначеного,мабуть,висновки будуть не на користь суб’єктів підприємницької
діяльності,які бажають влаштувати у квартирі офіс.
Закон про прибуток дає можливість використовувати житлові приміщення не тільки для
проживання
Про цільове використання об’єктів житлового фонду йдеться й у ч. 1 пп. 1.18.5 ст. 1
Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств",де сказано,що оренда
житлових приміщень - це господарська операція,яка передбачає надання житлового
будинку або квартири її власником у користування іншій фізичній чи юридичній особі на
визначений строк або безстроково,для цільового використання та за орендну плату. Щоб
зробити правильні висновки про те,що розуміє цей Закон під цільовим використанням
житлового будинку чи квартири,звернімося до таких положень вищезазначеної статті.
Так,у ч. 2 пп. 1.18.5 сказано,що максимальний розмір орендної плати,яка сплачується
фізичними особами за оренду житлового приміщення для його використання як місця
постійного проживання,підлягає регулюванню у порядку,визначеному Кабінетом
Міністрів України,а в ч. 3 цього ж пункту говориться,що розмір орендної плати,яка
сплачується фізичними особами за оренду житлового приміщення для його використання
в інших цілях,ніж як місце постійного проживання,а також розмір орендної плати,яка
сплачується юридичними особами,регулюванню не підлягають.
Отже,виходить,що Законом України "Про оподаткування прибутку підприємств"
цільове використання об’єктів житлового фонду не обмежується лише використанням
його фізичними особами як місця проживання,а надається можливість експлуатувати
житлові приміщення і в інших цілях.
Вперше про використання житлового фонду для підприємницької діяльності сказано у
Законі "Про об’єднання співвласників..."
Не можна не згадати і Закон України від 29.11.2001 р. №2866-III "Про об’єднання
співвласників багатоквартирного будинку"(далі - Закон №2866),який хоча і прийнятий
насамперед із метою врегулювати порядок створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків,але разом з тим вносить "промінь світла"у численні
прогалини чинного житлового законодавства.
Так,у Законі дано визначення низки таких важливих понять,як житловий комплекс,
загальне і неподільне майно,нежиле приміщення тощо. Зокрема,нежиле приміщення
- приміщення,яке належить до житлового комплексу,але не відноситься до житлового
фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.
Згідно із ч. 1 ст. 26 цього Закону,власник приміщення у багатоквартирному будинку,
в якому створене об’єднання,може здати його в оренду для проживання фізичній
особі або для здійснення господарської,підприємницької та іншої не забороненої
законом діяльності фізичній або юридичній особі,якщо така діяльність не суперечить
встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди
інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.
Отже,Закон №2866 фактично вперше закріпив право фізичних та юридичних осіб
використовувати приміщення житлового фонду з метою провадження господарської,
підприємницької та інших видів діяльності,не заборонених чинним законодавством
України.
Переобладнання об’єкта житлового фонду в офіс і невикористання його за основним
призначенням - для проживання громадян - зовсім не означає переходу приміщення
до категорії нежитлових. Навпаки - офіс,утворений на базі квартири у встановленому
законодавством порядку,є складовою частиною житлового фонду України,
на який поширюється чинне житлове законодавство,й у правовому розумінні
залишається "квартирою".
Разом з тим названий вище Закон,як,власне,і ЖК,не виключає можливості переведення
житлового приміщення у категорію нежитлового,з тією різницею,що ЖК (ст. 8)
говорить:"Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень
у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі,як правило,не
допускається".
У ч. 2 ст. 26 Закону №2866 сказано,що за необхідності може бути здійснено переведення
приміщення у нежитлове на термін дії договору оренди або постійно у порядку,
встановленому законодавством.
Загалом,можна сказати,що вжитий у Законі №2866 термін "за необхідності"надає ширші
(порівняно з чинним ЖК) можливості для реалізації фізичними та юридичними особами
права на переведення придбаного у власність (користування) житлового приміщення у
нежитлове 1 .
Держбуд змінив свою точку зору - не на користь підприємців
Серед актів інших органів державної влади,що регулюють житлові правовідносини,
слід звернути увагу на Лист Державного комітету будівництва,архітектури та житлової
політики України (далі - Держбуд) від 05.01.2001 р. №5/2 "Щодо переобладнання
житлових приміщень та використання їх в інших цілях". У цьому листі фактично дається
тлумачення ст. 6 ЖК виходячи з точки зору законодавця 80-х років,який приймав цей
кодекс. Що цікаво - Комітет відкликає свій лист від 16.04.99 р. №17/5-92,який був зовсім
протилежного змісту (обидва листи див. на попередньому розвороті).
Якщо дотримуватися вимог чинного законодавства України на момент видання
Держбудом листа №5/2,то логіка Комітету цілком зрозуміла,оскільки до прийняття
Закону №2866 право юридичних та фізичних осіб на переобладнання квартир у офіси не
тільки не було закріплене чинним законодавством,але й суперечило нормам ЖК.
Навіть попередній лист,що вже втратив чинність,хоча й обгрунтовував право
переобладнувати квартири на офіси,але вказував на численні вимоги,яких слід
дотримуватися,а також на певні обмеження.
Разом з тим,нині трапляються випадки,коли офіси розміщуються на проміжних
поверхах багатоповерхових газифікованих житлових будинків,що суперечить вимогам
чинного законодавства. Як випливає з листа Держбуду від 02.12.96 р. №2-567,такої
ж думки з цієї проблематики дотримується і Держнаглядохоронпраці України,який 37 просить врахувати,що в новому будівництві,відповідно до ст. 84.2 проекту Житлового
кодексу України,дозволяється розміщувати офіси,інші підприємства суспільного
призначення тільки на перших поверхах багатоповерхових житлових будинків,з
обладнанням окремого виходу з них на вулицю. Ці підприємства,згідно з чинними
нормами проектування (пункт 3.13 СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"),не можуть бути
обладнані газовими приладами.
Примітки:
1 Слід зазначити,що низка положень Закону №2866 має оціночний характер,що
ускладнює їх практичне застосування. Це стосується тієї ж "необхідності"переведення
житлового приміщення у нежитлове,а також встановленого законодавством порядку
переведення,який на сьогодні ще не встановлено. Не врегульовано детально
законодавством і норми використання житлових приміщень,невідповідність яким може
бути перепоною у наданні житлового приміщення у багатоквартирному будинку фізичній
чи юридичній особі для провадження підприємницької діяльності,і т. д.
Щодо переобладнання житлових приміщень та використання їх в інших цілях (витяг)
Лист Державного комітету будівництва,архітектури та житлової політики України від
05.01.2001 р. №5/2-6
...Перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів,контор,торгових
організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не
передбачено.
Житлові будинки і житлові приміщення призначаються відповідно до норм Житлового
кодексу для постійного проживання громадян.
Використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру
чинним законодавством забороняється.
Переобладнання житлових приміщень для використання їх в інших цілях проводиться
в разі визначення їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх в
нежилі,що регулюється ст. 8 Житлового кодексу УРСР та Постановою Ради Міністрів
УРСР від 26.04.84 р. №189 "Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою
встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових
будинків і житлових приміщень непридатними для проживання".
Згідно із СНиП 08.01-89 "Жилые здания",такі приміщення (приміщення громадського
призначення) можуть бути розміщені в житлових будинках на першому,другому та
цокольному поверхах і повинні мати входи та евакуаційні виходи,ізольовані від житлової
частини будинку,та використовуватися за призначенням.
Відповідно до вищенаведеного Комітет відкликає свій лист від 16.04.99 р. №17/5-92.
Голова Комітету В. ГУСАКОВ
Про реконструкцію житлових приміщень і використання їх в інших цілях (витяг)
Лист Державного комітету будівництва,архітектури та житлової політики України від
16.04.99 р. №17/5-92
... Згідно зі ст. 6 чинного Житлового кодексу,житлові будинки та житлові приміщення
призначаються для постійного проживання громадян. Надання приміщень у житлових
будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові в будинках
державного і суспільного житлового фонду регулюється ст. 8 Житлового кодексу УРСР
і Постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. №189 "Про порядок обстеження
стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним
вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для
проживання".
Використання житлових приміщень під офіси або склади з обслуговування населення
Житловий кодекс не регламентує.
Згоди мешканців будинку на використання приватного житла його власниками під інші
цілі чинним законодавством не передбачено.
Виходячи з наведеного і з урахуванням того,що з моменту виходу Житлового кодексу УРСР у країні змінився суспільно-політичний лад,який зараз передбачає приватну
власність на житло (будинки,квартири),Держбуд України вважає,що використання
приватних житлових будинків і квартир під контори (офіси),торгові та інші побутові
потреби можливе за дотримання Закону України "Про основи містобудування"та
Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинкових територій,
затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 р. №572 у частині
недопущення обмеження інтересів інших громадян,що проживають у будинку.
Дозвіл на розміщення в житлових приміщеннях офісів,контор,торгових організацій та
для інших цілей непромислового характеру має видаватися за рішенням виконавчих
органів міських (районних) рад й узгодженням органів містобудування та архітектури,
санітарних і протипожежних служб,а також власника будинку. При цьому такі
приміщення повинні бути розміщені в цокольному,на першому чи другому поверсі й
обов’язково мати окремий вихід.
Розробку проектної документації на переобладнання і перепланування квартир слід
здійснювати відповідно до вимог чинних будівельних норм і правил (СНиП 2.08.01-
89 "Жилые здания",СНиП 2.04.08-87 "Газоснабжение",ДБН А.2.2-3-97 "Состав,порядок
разработки,согласования и утверждения проектной документации для строительства"та
інші) й узгоджувати з місцевими органами державного нагляду.
Голова Комітету В. ГУСАКОВ
Висновок
На наш погляд,використання житлових приміщень з іншою метою,ніж проживання,
цілком правомірне. Питання може виникнути лише щодо того,чи будь-яку квартиру
можна переобладнати під офіс.
Як було зазначено вище,Закон №2866 надає власникові приміщення у
багатоквартирному будинку право здати його в оренду для проживання фізичній особі
або для провадження господарської,підприємницької та іншої не забороненої законом
діяльності фізичній або юридичній особі. Але при цьому має бути дотримано двох умов:
- по-перше,така діяльність не може суперечити встановленим нормам використання
приміщень у житлових будинках;
- по-друге,- не завдавати шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому
середовищу.
Виходить,що офіс можна створити лише на базі квартири,яка розміщена в цокольному,
на першому чи на другому поверхах,і при цьому обов’язково має бути обладнано окремий
вихід. ЯКІ ПРАВОВІ НАСЛІДКИ МОЖЕ МАТИ ОРЕНДА (ПОЗИЧКА) КВАРТИРИ,НЕ
ВИВЕДЕНОЇ ІЗ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ? Припустимо,підприємство орендувало квартиру засновника і влаштувало там офіс,не
виводячи зі складу житлових приміщень. Що тоді?
Укладений договір оренди може бути визнаний недійсним у судовому порядку - унаслідок
того,що його зміст суперечить ЦК та іншим актам цивільного законодавства (ст. 215 ЦК).
Ініціювати справу можуть зацікавлені особи:сторони договору,ЖЕК,податкові органи. У
разі винесення судом рішення про визнання договору недійсним таким він вважатиметься
з моменту укладення.
Крім того,цілком імовірне притягнення винних осіб до адміністративної відповідальності
за використання житлових приміщень не за призначенням (не для проживання). Розмір
штрафу становить від 17 до 51 грн. - для громадян та від 51 до 119 грн. - для посадових
осіб (ст. 150 КУпАП). Про використання житлових приміщень
Дуже часто у підприємців виникає необхідність в організації офісних приміщень,і
залежно від можливостей підприємець або підприємство починає займатися пошуками 39 офісів для проведення господарської діяльності.
Дехто з підприємців намагається віддати під офіс своє власне житло або іншу нерухомість,
якою володіє,з наступним їх переведенням у нежитлове.
Але чи є необхідність переведення власного житлового приміщення у нежитлове з метою
використання його під офіс або для іншої господарської діяльності? Відповідно до статті
6 Житлового кодексу УРСР житлові будинки і житлові приміщення призначаються для
постійного проживання громадян,а також для використання у встановленому порядку як
службових житлових приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у житлових будинках
для потреб промислового характеру забороняється.
Згідно із Правилами корис-тування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими
територіями,затвердженими постановою КМ України від 08.10.92 р. №572,власники
і наймачі квартир зобов’язані використовувати приміщення житлових будинків за
призначенням,забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень квартир та
технічного обладнання будинків.
Отже,перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів,контор,
торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним
законодавством не передбачено,а використання житлових приміщень не за
призначенням - для надання перукарських,косметологічних та інших послуг - не
дозволяється.
Про переведення приміщень до нежитлового фонду
Водночас,як зазначається в листі Держпідприємництва,використання житлових
приміщень в інших цілях допускається у разі визнання їх непридатнимидля проживання
з подальшим переведенням їх у нежитлові,що регулюється ст. 8 Житлового кодексу
УРСР та Постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. №189 "Про порядок обстеження
стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним
вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для
проживання".
Згідно зі СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания",такі приміщення (приміщення громадського
призначення) можуть бути розміщені у житлових будинках на першому,другому та
цокольному поверхах,повинні мати входи й евакуаційні виходи,ізольовані від житлової
частини будинку,і використовуватися за призначенням.
Після ознайомлення з цими аргументами у підприємця може скластися думка про
неможливість використання власного житла для ведення господарської діяльності. Але
слід зазначити,що наведене вище стосується переважно державного житлового фонду.
Якщо приміщення у приватній власності
Тепер розгляньмо,що говорить закон про права громадян,які мають будинок або
квартиру у приватній власності.
Згідно зі ст. 150 ЖК УРСР та ст. 15 Закону про власність громадяни,які мають у
приватній власності будинок (частину будинку),квартиру,користуються ним (нею) для
особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією
власністю на свій розсуд:продавати,дарувати,заповідати,здавати в оренду,обмінювати,
закладати,укладати інші не заборонені законом угоди.
Частина перша статті 383 ЦКУ регламентує право власника житлового будинку,
квартири використовувати помешкання для власного проживання,проживання
членів своєї сім’ї,інших осіб і не має права використовувати його для промислового
виробництва.
Отже,забороняється використання житлових будинків,квартир тільки для промислового
виробництва. Проте ЦК не забороняє використовувати помешкання для надання послуг
та виконання робіт. Але зверніть увагу на те,що такий підхід не стосується приміщень,
щодо яких відповідними нормативними актами встановлені спеціальні вимоги,зокрема,
приміщень громадського харчування,стоматологічних кабінетів тощо.
Згідно з ч. 2 ст. 4 Закону про власність власник має право вчиняти щодо свого майна
будь-які дії,що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої не забороненої законом діяльності,зокрема,передавати його
безоплатно або за плату у володіння і користування,а також у довірчу власність іншим
особам.
Причому володіння майном вважається правомірним,якщо інше не буде встановлено
судом (ст. 49 Закону про власність).
Таким чином,напрошується цілком логічний висновок,що громадянин - власник
житла,на відміну від наймача державного житлового фонду,має право використовувати
належне йому майно,у т. ч. квартиру,будинок (його частину),іншу нерухомість,для
укладення угод з метою проведення індивідуальної підприємницької діяльності з надання
послуг (виконання робіт),у т. ч. перукарських,друкарських послуг,фотостудій,масажу
та ін. (якщо,звичайно,ця діяльність не входитиме у суперечність з інтересами сусідів
- власників будинку). Зазначене право не забороняє й засновникам юридичних осіб
незалежно від форми власності надавати своє житло під офісні потреби. Інформація від 2009 року,не вичитана,не пройде перевірку на плагіат,можливо по
тексту дублюється і є просто нормативні акти. |
