| |
Особливості посвідчення договору дарування нерухомого майна Предметом договору дарування можуть бути,зокрема,нерухомі речі.
До нерухомих речей (нерухоме майно,нерухомість) належать земельні ділянки,а також об’єкти,розташовані на земельній ділянці,переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі,обмеження цих прав,їх виникнення,перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Важливим аспектом договору дарування,як загалом i будь-якого iншого договору,є питання форми його укладення.
За формою договір дарування може укладатись в усній,письмовій та нотаріально посвідчуватись.
Особливий порядок передбачений щодо дарування нерухомих речей. Так,відповідно до частини другої статті 719 Цивільного кодексу України договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
При посвідченні договору дарування нотаріус встановлює особу учасників цивільних відносин,які звернулися за вчиненням нотаріальної дії,та визначається обсяг їх цивільної дієздатності.
При перевірці цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи нотаріус зобов’язаний ознайомитися з установчими документами,свідоцтвом про державну реєстрацію і витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців цієї юридичної особи і перевірити,чи відповідає нотаріальна дія,яка вчиняється,обсягу її цивільної правоздатності та дієздатності.
Договір дарування посвідчується за умови подання документів,що підтверджують право власності на майно,що відчужується.
Крім того,при посвідченні договору дарування жилого будинку,квартири,дачі,садового будинку,гаража,земельної ділянки,іншого нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.
Водночас слід зазначити,що при укладенні договорів дарування нерухомості необхідно дотримуватись спеціальних правил при даруванні майна,що є спільною власністю (майно подружжя,набуте ними під час шлюбу). Відповідно до частини другої статті 369 Цивільного кодексу України розпоряджання таким майном здійснюється лише за згодою всіх співвласників. Така згода,у випадку вчинення правочину шляхом дарування нерухомого майна щодо розпорядження спільним майном має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена (стаття 65 Сімейного кодексу України).
Якщо у згоді на відчуження спільного майна вказано,кому персонально (прізвище,ім’я,по батькові фізичної особи,найменування юридичної особи) він погоджується подарувати спільно набуте майно,чи інші умови укладення договору,нотаріус при посвідченні такого договору зобов’язаний перевірити додержання умов,зазначених у такій згоді.
Розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно,набуте за час шлюбу.
При цьому також слід врахувати положення Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України,що затверджена наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року за № 20/5. Відповідно до пункту 173 зазначеної Інструкції укладання одним із подружжя зі сторонньою особою,зокрема,договору дарування щодо своєї частки у спільній сумісній власності,можливе лише за умови її визначення та виділу в натурі або визначення порядку користування майном згідно з вимогами статті 67 Сімейного кодексу України.
Виникнення права власності на дарунок у обдаровуваної особи відбувається в момент прийняття нею дарунку.
Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України “Про державне мито” від 21 січня 1993 р. (далі - Декрет) (зі змінами та доповненнями) сплачується державне мито за посвідчення договору відчуження майна,до числа яких включається і договір дарування. Вартість квартири при даруванні визначається у договорі дарування і повинна складати суму не меншу,ніж оціночна вартість квартири,яка вказується у відповідній довідці-характеристиці на квартиру,що видається у Бюро технічної інвентаризації і реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна. При набутті квартири шляхом дарування відповідно до Декрету розмір державного мита за нотаріальне посвідчення договору дарування складає 1% суми договору (тобто вартості квартири),але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. Відповідно до Декрету державне мито сплачує особа,в інтересах якої виконуються дії. Тому державне мито,як правило,сплачує обдарований.
З набуттям із першого січня 2011-го року чинності Податкового кодексу України дещо змінилися порядок сплати та ставки деяких податків,у тому числі й податку з доходів фізичних осіб,що пов’язані з продажем об’єктів нерухомості.
Відповідно до ст.174 Податкового кодексу України,при даруванні чи спадкуванні об’єктів нерухомого майна не оподатковується вартість нерухомого майна,що дарується або успадковується:
• членам сім’ї першого ступеня споріднення. Батьки,діти,дружина,чоловік не сплачують спеціального податку;
• громадянину,який є інвалідом I групи чи має статус дитини-сироти,дитини,позбавленої батьківського піклування,або дитини-інваліда. Таким громадянам також надана пільга — вони не сплачують спеціальний податок.
При даруванні або спадкуванні об’єктів нерухомого майна іншим родичам,які не є членами сім’ї першого ступеня споріднення (наприклад,брати,сестри,внуки,дядько,тітка тощо),вартість такого майна оподатковується за ставкою 5%.
При укладенні договорів дарування нерухомого майна або при видачі нотаріусом спадкоємцям свідоцтв про право на спадщину сплата податку нотаріусом не перевіряється і квитанції про сплату податку нотаріусу не подаються. Спадкоємці,які успадкували нерухоме майно,та громадяни,які отримали нерухоме майно в дарунок,зобов’язані самостійно подати річну податкову декларацію та зазначити майно,яке отримали у спадок або у дарунок,і сплатити податок не пізніше 1 травня наступного року.
Для укладення договору дарування квартири потрібні такі документи:
- Паспорти сторін.
- Довідки про присвоєння ідентифікаційних номерів.
- Документ,що підтверджує право власності на відчужуване майно (свідоцтво про право власності,договір купівлі-продажу,договір дарування,свідоцтво про право на спадщину тощо).
- Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно,виданий державним бюро технічної інвентаризації (для відчуження).
- Довідка з ЖЕО про склад мешканців (форма № 3),видана в день посвідчення договору.
- У разі наявності у “Дарувальника” неповнолітньої або малолітньої дитини - довідка з ЖЕО про реєстрацію місця проживання неповнолітньої або малолітньої дитини.
- Заява про згоду дружини (чоловіка) “Дарувальника” на відчуження майна,якщо воно було придбане в період зареєстрованого шлюбу (оформляється нотаріально).
- Свідоцтво про реєстрацію шлюбу.
- Довідка про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна.
- Довідка про відсутність податкової застави.
- Дозвіл органу опіки та піклування (для оформлення відчуження від імені неповнолітнього (малолітнього) в тому разі,коли він є співвласником нерухомого майна).
- Свідоцтво про народження неповнолітньої (малолітньої) дитини.
Судами досить часто розглядаються справи про визнання договорів дарування недійсними,по різним причинам,а тому сказати скільки часу може зайняти вирішення спору по даному предмету,конкретно неможливо!
Строк оспорення договору дарування складає 1 рік від моменту підписання.
Загальні вимоги до договорів,до процесу їх укладення,виконання,зміни та розірвання,як і підстави для визнання їх недійсними,визначені Цивільним кодексом України. Такі підстави є загальними при визнанні недійсним будь-якого правочину,в тому числі й при визнанні недійсним договору дарування. Окремі підстави визнання договорів недійсними містяться й в інших спеціальних законодавчих актах. Згідно зі ст. 717 ЦК України за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. Відповідно до положень ЦК України підставою для визнання недійсності договору (правочину) є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог,які встановлені законодавством. Ст. 203 ЦК України встановлені наступні загальні вимоги,додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити ЦК України,іншим актам цивільного законодавства,а також моральним засадам суспільства; особа,яка вчиняє правочин,повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має здійснюватися у формі,встановленій законом; - правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків,що обумовлені ним; правочин,що здійснюється батьками (усиновлювачами),не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх,неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Також договір може бути визнаний судом недійсним у випадку укладення договору під впливом помилки,обману,тяжкої обставини,якщо договір було укладено недієздатною особою або з метою приховати інший правочин тощо. Смерть однієї чи обох сторін договору серед підстав визнання договору недійсним законодавством не передбачено.
|
